????今年以來(lái)人民幣匯率波動(dòng)性加大，一些擁有大量海外債務(wù)的房企不得不面對(duì)匯兌損失。招商地產(chǎn)10月27日發(fā)布的三季報(bào)顯示，該公司三季度匯兌損失4.28億元。

????擁有海外融資渠道，原本是各大房企融資能力的體現(xiàn)。然而，今年以來(lái)人民幣匯率波動(dòng)性加大，一些擁有大量海外債務(wù)的房企不得不面對(duì)匯兌損失。招商地產(chǎn)10月27日發(fā)布的三季報(bào)顯示，該公司三季度匯兌損失4.28億元。出現(xiàn)類(lèi)似情況的房企并非招商地產(chǎn)一家，如果沒(méi)有為外幣進(jìn)行套期保值等手段降低風(fēng)險(xiǎn)，損失或難以避免。

????《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，有些房企仍不采取對(duì)沖，成本考量或是主因。另外將債務(wù)拉成長(zhǎng)期、用人民幣債務(wù)代替海外債務(wù)等，也是降低匯兌風(fēng)險(xiǎn)的方法之一。

????3個(gè)月?lián)p失4.28億元

????在房企圈，海外融資一直是低廉資金的來(lái)源。之前幾年，由于境內(nèi)融資成本相對(duì)較高、信貸難度加大，而國(guó)際資本市場(chǎng)利率又處于低位，內(nèi)地房企紛紛轉(zhuǎn)向海外尋找低成本資金。

????比如，2013年3月，萬(wàn)科首次完成境外美元債券時(shí)，8億美元的5年期債券，年票息率僅2.625%。不僅低于同期境內(nèi)開(kāi)發(fā)貸利率，更遠(yuǎn)低于信托、地產(chǎn)私募等動(dòng)輒兩位數(shù)的融資成本。

????不過(guò)，在最近幾個(gè)月時(shí)間里，由于人民幣貶值，房企的美元債券融資成本不斷上升。10月27日，招商地產(chǎn)公布三季報(bào)，營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)降幅產(chǎn)生較大差異。受房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度影響，招商地產(chǎn)第三季度營(yíng)業(yè)收入同比減少23.02%，而凈利潤(rùn)同比大幅減少83.85%。

????招商地產(chǎn)解釋稱(chēng)，除了結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度導(dǎo)致報(bào)告期毛利降低2024萬(wàn)元外，凈利潤(rùn)下降的主要原因是：8月份外幣匯率波動(dòng)，致使外幣借款產(chǎn)生的匯兌損失增加。三季度，招商地產(chǎn)匯兌損失4.28億元。而遭受匯兌損失的房企，并非招商地產(chǎn)一家。

????從2012年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)已大規(guī)模向海外尋求融資，該行業(yè)的美元債券融資金額僅次于銀行業(yè)，發(fā)債企業(yè)以民營(yíng)居多。

????安邦咨詢(xún)指出，大部分發(fā)行美元債的內(nèi)地房企并沒(méi)有為外幣進(jìn)行對(duì)沖或者套期保值，也幾乎沒(méi)有利用衍生工具化解金融風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，不同類(lèi)型的企業(yè)需要分別而論。長(zhǎng)期的海外債券可減少即期匯兌損益影響，比如外幣債務(wù)占比較高的中海地產(chǎn)、碧桂園。此外，一些企業(yè)此前已部分采用對(duì)沖工具，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，如萬(wàn)科、金地等。而時(shí)代地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等，則通過(guò)發(fā)行境內(nèi)債調(diào)整外幣債務(wù)占比。

????海外融資成本難管控

????在海外低利率時(shí)代，不是哪家房企都可以成功在海外發(fā)債的，其發(fā)債門(mén)檻遠(yuǎn)高于境內(nèi)，且對(duì)融資成本的管控并不容易。

????以龍光地產(chǎn)為例，該公司2013年12月在港交所上市，6個(gè)月后發(fā)行第一筆2019年到期的3億美元優(yōu)先債券，年利率高達(dá)11.25%，甚至高于其上市前8.4%的平均財(cái)務(wù)成本。

????龍光地產(chǎn)執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)賴(lài)卓斌曾表示，美元債券利息相對(duì)較高是因?yàn)槭状伟l(fā)行，海外投資者對(duì)龍光地產(chǎn)了解有限，為了打通海外融資渠道，只能接受這一成本。從龍光地產(chǎn)此后發(fā)行的海外債券來(lái)看，利率較前有所下降。

????對(duì)于一線房企而言，成本管控同樣是個(gè)難題。2015年6月23日，招商地產(chǎn)子公司招商置地發(fā)行5年期可轉(zhuǎn)換債券2.9億美元，年利率0.5%，每半年期末支付利息。

????招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)劉寧稱(chēng)，并沒(méi)有為該債券產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)沖設(shè)計(jì)，關(guān)于是否對(duì)沖，實(shí)操中不能一概而論，關(guān)鍵是要考量成本，做對(duì)沖成本也會(huì)相應(yīng)提高。目前，招商地產(chǎn)的處理方式是，“公司已結(jié)合對(duì)外幣資金的需求情況，陸續(xù)以人民幣借款置換部分外幣借款，以降低外幣匯率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)”。

????中投證券指出，人民幣單邊升值趨勢(shì)扭轉(zhuǎn)后，較高票息的美元債券逐步成為房企的負(fù)擔(dān)，考慮人民幣貶值影響后部分美元債券融資成本直逼信托，房企的海外融資優(yōu)勢(shì)在下降。

????如果算上海外融資需要負(fù)擔(dān)的承銷(xiāo)等費(fèi)用，以及人民幣匯率市場(chǎng)化加速等因素，未來(lái)海外融資的成本可能進(jìn)一步增加。