????上海2月二手房漲幅已超過北廣深三個一線城市供圖/視覺中國

????上海樓市的漲勢還在繼續(xù)，國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)更加印證了這點。上海樓市將復(fù)制深圳去年以來的行情嗎？到底是誰買走了上海的房子？上海常住人口的減少將給樓市帶來哪些根本上的變化？近日，北京青年報記者前往上海，試圖摸清上海樓市瘋漲背后的邏輯。

????“過去兩個月，買房就像流行感冒一樣在上海的大街小巷傳播。”家住楊浦區(qū)的上海市民陳女士說。陳女士的話得到了國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)的印證，在2月份上海二手房的漲幅已經(jīng)位居四個一線城市的首位，新建商品住宅的價格漲幅也只是僅次于深圳。

????現(xiàn)狀

????上海樓市2月環(huán)比漲幅超廣州4倍

????上海樓市的漲勢還在繼續(xù)。3月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，二手住宅價格，與上月相比，70個大中城市中有34個城市上漲。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為6.7%，最低為下降1.1%。上海以漲幅5.3%排在合肥之后，位居全國第二，但已經(jīng)將北廣深三個一線城市遠遠地拋在了身后。而同期廣州二手住宅的環(huán)比只上漲1.2%，上海的漲幅已超過了廣州的4倍，呈現(xiàn)出一種明顯過熱的現(xiàn)象。

????在新建商品住宅（不含保障性住房）價格方面，上海也以2.9%的環(huán)比漲幅屈居亞軍，但其與第一名深圳的差距在逐月減少。

????上海一名地產(chǎn)分析師支出，照此速度漲下去，上海房價將很快趕超香港。目前銅鑼灣地區(qū)的房價，均價也只有10萬港幣每平方米，而位于上海中環(huán)線上的靜安府售價已經(jīng)高達8萬-9萬人民幣每平方米。對于上海樓市的現(xiàn)狀，上海易居房地產(chǎn)研究院的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，正是這種恐慌性購買導(dǎo)致了價格的非理性增長，因為人們都想在房價進一步上漲前購買。

????追訪

????上海樓市將成為深圳的翻版嗎？

????然而，在上海樓市高歌猛進、北京樓市暗流涌動之時。深圳樓市卻悄然發(fā)生了一些變化。深圳樓市3月以來二手房成交表現(xiàn)不理想。深圳鏈家、Q房網(wǎng)、美聯(lián)物業(yè)、家家順等多家中介數(shù)據(jù)均顯示，3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過30%。北青報記者在深圳的多名好友也表示，深圳部分區(qū)域的熱度開始下降，部分房源已調(diào)低了報價。家住深圳的邊先生最近頻繁被中介騷擾。邊先生介紹，他身邊的好多朋友近期都受到了二手房中介的電話轟炸。

????由于擔(dān)心新一輪的市場調(diào)控導(dǎo)致出手困難，一些投資者開始低于市場價出售手中的房源；而一些嗅覺靈敏的地產(chǎn)商開始以較低的價格開盤以盡快出貨。據(jù)深圳本地媒體的報道，3月以來深圳二手房市場部分房東回調(diào)了掛牌價格，幅度在5%-10%之間。位于深圳后海的一處豪宅甚至降價200萬元出售，這些新的跡象在深圳樓市中引發(fā)了熱議。

????深圳樓市的降溫是暫時的盤整還是拐點？上海的樓市會“完美”復(fù)制深圳樓市的行情嗎？

????發(fā)現(xiàn)

????券商搬家瞄準(zhǔn)賣房人群

????浦東新區(qū)張楊路附近一家廣發(fā)證券營業(yè)部近日把辦公地點挪到了附近的房屋交易中心門口。僅僅半年時間，證券營業(yè)部和房屋交易中心的冷熱就完成了轉(zhuǎn)換。該營業(yè)部客戶經(jīng)理小蔣說，他們打算向那些賣了房子的高凈值人群推銷固定收益類產(chǎn)品。

????“二手房市場是典型的對手交易，任何一宗買的背后都是對應(yīng)著一宗賣的生意?！睆V發(fā)證券的一名分析師指出，雖然現(xiàn)在改善性住房占了很大一部分比例，往往一個市民既是賣家，又是買家。但其中環(huán)環(huán)相扣，追根究底，賣的原動力來自高端樓盤，買的驅(qū)動力則是底部的剛需。

????克而瑞研究中心分析師陳開朝認(rèn)為，上海整體驅(qū)動力從剛需轉(zhuǎn)向改善、中高端、豪宅，今后的趨勢是剛需萎縮、改善、中高端、豪宅持續(xù)放量。與此同時，高階需求的放量又嚴(yán)重依賴于低階需求的承接力。目前上海四類需求驅(qū)動力達到新的平衡，據(jù)此預(yù)判，房價快漲的行情仍會持續(xù)一段時間。

????上海的樓市火爆行情還在持續(xù)，但也有人選擇逆向操作?！澳氵x擇在5100點的樓市買房？還是選擇在2900點的股市入場？”近日，上海某公募基金打出了這樣的宣傳語言，吸引客戶買入股票型基金。

????買房故事

????“富豪們在賣房 而你卻在買房”

????中老年人

????“國家的錢”不借就太可惜了

????家住崇明島的劉女士是一名出租車司機。年前，她把自己和家人多年的積蓄全部拿了出來，在江對岸楊浦區(qū)買了家里的第二套房子。如今，看著房價一天天上漲，劉女士覺得自己這一步走對了。

????去年11月份，劉女士看著當(dāng)時的房價已經(jīng)開始上漲，就和家人商量再買一套房子，當(dāng)時她的丈夫并不同意。劉女士的丈夫擔(dān)心他們的還款壓力。

????劉女士說，激發(fā)她買房的一方面是貨幣的持續(xù)貶值，覺得放在銀行里不劃算，而直接讓她下定決心的是房貸新政。今年2月，中國央行再次下調(diào)個人住房貸款首付比例，首套房從過去的三成降至現(xiàn)在的兩成，二套房也降至三成?！耙怯H戚朋友的錢，我肯定不敢借，指不定他們什么時候要用，但國家的錢，這個時候不借就太可惜了?！?/p>

????劉女士給北青報記者算了一筆賬：她買的這套房子，每個月需要還的房貸大約是1萬元，房子租出去的租金大約是3000元，加上夫妻倆的公積金，每個月只需要再掏4000元左右?！叭绻孔訚q得多，過幾年就把它賣掉，如果不漲就留給兒子以后結(jié)婚的時候當(dāng)婚房。到時我們也該退休了，剩下的房貸可以由兒子接過去。”

????北青報記者了解，在此輪樓市上漲過程中，像劉女士這樣的中老年人占了不小的比例。在上海市各區(qū)縣的房屋交易中心，據(jù)北青報記者目測，中老年人已經(jīng)占了近三分之一的比例，一些房屋交易中心甚至專門設(shè)立了中老年人窗口。

????自住型買家

????火爆行情下棄創(chuàng)業(yè)買房的上海年輕人

????肖明是上海本地人，已有一套住房的他本來并無購房的打算，他原來準(zhǔn)備注冊企業(yè)做生意，但現(xiàn)在他動搖了，家里人都勸他再買一套房。“從去年年底開始，上海房價蹭蹭地往上漲，親戚同事朋友一起上陣勸他，再不買以后就買不起了。”

????在親友們勸說肖明放棄創(chuàng)業(yè)改買房的過程中，有兩個案例被反復(fù)引用。其中一個是媒體報道的“四成上市公司的利潤買不起北上深的一套房”。這個數(shù)額不敵北上深一套豪宅的價格。另外一個案例是萬科董秘譚華杰“京滬房價要趕超紐約”的說法。

????經(jīng)不起身邊的各種勸說，肖明決定買房了。投資客的引導(dǎo)作用，讓肖明這類自住型買家慌了神?！八麄兒ε铝?，于是嘩嘩地跟著往上沖?！?/p>

????上海鏈家研究部的數(shù)據(jù)顯示，在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家占主導(dǎo)，其中又以改善型需求的釋放尤為突出。過去，剛性需求買家和改善型買家各占一半，而今年二者比例達到了四六開，在上海的中心城區(qū)甚至達到了三七開，后者占了絕大多數(shù)。由于改善型買家置換時最先考慮二手房，由此帶來了二手房成交量的暴漲。

????富人

????江浙一帶的有錢人在“出貨”

????新江灣城幾乎是上海豪宅最多的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有著華潤新江灣九里、九龍倉璽園等一大批高端豪宅項目。當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商和地產(chǎn)中介聲稱這里就是未來上海的“富人區(qū)”，房價要趕超“陸家嘴”。北青報記者注意到，這里房價均價已超6萬元，某種程度上已經(jīng)逼近了金融中心陸家嘴。但實際上，這里的商業(yè)和配套離陸家嘴實在是差得太遠了。

????北青報記者發(fā)現(xiàn)，這個區(qū)域多數(shù)小區(qū)夜間開燈率都不高，有些已入住多年的小區(qū)開燈率不足兩成，而開燈率在一定程度上是空置率的佐證，是“睡城”的標(biāo)志。

????對于開燈率低的問題，殷高東路地鐵附近的一名鏈家地產(chǎn)中介人員透露了真相：這里一套房動輒上千萬元，光上海本地人根本沒有這么大的購買力，買房的大都是江浙一帶過來的富人，他們在年前就已經(jīng)布好了局，往往一次就買了多套。至于上海的樓市限購問題，該中介人員稱，對于有錢人來說這不是難事，有很多規(guī)避限購的辦法。

????上述中介人員介紹，現(xiàn)在上海的中產(chǎn)階級在恐慌情緒的帶動下已是買房的主力軍，但是那些年前就買了房子的富豪卻正趁著這波行情出貨。該中介隨后向北青報記者翻開一本標(biāo)記著大量待售房源的筆記本?！斑@些都是近期托我們賣的高端房源。”

????中信證券的一名分析師稱，目前樓市特別是二手房的放量行情像極了去年上半年的股市，當(dāng)時滬深A(yù)股放出天量，多空激烈對決。而爆炒之后往往是一地雞毛，對于樓市而言，如果你不是剛需而是一名投資者，最可悲的就是“富豪們在賣房，而你卻在買房”。

????財經(jīng)聚焦

????上海常住人口減少背后的樓市購買力變遷

????上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，上海樓市上半年的火爆趨勢應(yīng)該會有所延續(xù)，下半年暗存隱憂。上海對今年樓市調(diào)控的政策口風(fēng)就是從嚴(yán)從緊。不排除房價有失控苗頭后，上海也跟隨出一些壓制性政策。然而，影響上海未來房價的除了監(jiān)管可能還有另一個原因――所謂的“剛需”。在眾多樓市分析師那里，言必談“剛需人群”已經(jīng)成為一種現(xiàn)象?！皠傂枞巳骸笔菢鞘邪l(fā)展第一推動力。但上海市近期公布的文件顯示，一線城市“剛需”背后最主要的人口數(shù)量卻呈現(xiàn)減少的趨勢。

????日前，上海公布的《2015年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，至2015年年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬人。其中，戶籍常住人口1433.62萬人，同比增長0.3%，外來常住人口981.65萬人，同比下降1.5%。相比2014年996.42萬的外來常住人口，2015年上海外來常住人口減少近15萬。有專家指出，這是上海改革開放近40年以來，常住人口的第一次下降。

????40年來的城市化進程帶來了中國房地產(chǎn)波瀾壯闊的發(fā)展。特別是一線城市享受了人口凈流入的“紅利”。常住人口的減少是否意味著剛需的減弱呢？未來的房子賣給誰？

????上海社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長左學(xué)金表示，上海去年人口負增長有“人口與政策”兩個因素――首先全國去年流動人口總量在下降，說明農(nóng)村可以向城鎮(zhèn)流動的勞動力下降也很厲害，這會影響進入一線城市的勞動力數(shù)量；其次，中央三中全會明確要求嚴(yán)控特大城市人口規(guī)模，因此上海采取了措施，對外來人口居住區(qū)整頓、清理違章建筑以及對造成污染的企業(yè)被關(guān)閉，這些也推動了低端的外來人口離開上海。

????按照房地產(chǎn)行業(yè)特征，人口凈流出城市，總是房地產(chǎn)去庫存壓力大，房價持續(xù)下跌的地方。比如東北、中西部的很多城市，就是因為人口常年凈流出，所以房價開始急劇下跌。那么為何上海的樓市呈現(xiàn)出相反的特征呢？對此，有分析師認(rèn)為，上海的低端產(chǎn)業(yè)退出與高端產(chǎn)業(yè)進入同時進行，高端人才的進入帶動的是購房需求。

????上海不是唯一的例外。目前，一線城市人口數(shù)量過快增長，已接近或在某些方面上超過資源環(huán)境承受極限。無論是出于行政管理還是個人選擇，未來一線城市流動人口增長速度都將會放緩。比如北京近年來治理“城市病”，轉(zhuǎn)移部分低端產(chǎn)業(yè)帶來常住人口增長變緩的趨勢，統(tǒng)計顯示，“十二五”時期，北京常住人口增量從2011年的57.4萬人，降至2015年的18.9萬人，增速從2.9％降至0.9％。從增量所占比重看，北京每增加100名常住人口中，常住外來人口從增加66人，下降到增加21人。

????各種數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價持續(xù)上漲的人口基礎(chǔ)不穩(wěn)。人口因素歷來是房地產(chǎn)市場發(fā)展原動力，一線城市也不例外。上海常住人口40年來首度步入負增長，給一線樓市敲響了警鐘。

????財經(jīng)觀察

????反面教材：鋼材城樓盤燒退后的不良資產(chǎn)

????律師陳挺已經(jīng)在上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)駐扎了半年有余，他每天的工作就是幫一家資產(chǎn)管理公司處置不良資產(chǎn)，這些不良資產(chǎn)大都是抵押貸款的房子。

????泗涇鎮(zhèn)主要的產(chǎn)業(yè)就是松江鋼材城，這里一度是華東地區(qū)最大的鋼材現(xiàn)貨交易市場。幾年前，鋼材城生意火爆的時候，鋼材城的商戶紛紛在附近小區(qū)買房，房價一路上漲，附近的一個小區(qū)房價從單價8000元左右很快漲到了2萬元。陳挺介紹，當(dāng)時這些商戶買房時都使用很高的杠桿，除了部分民間借貸以外，包括采取聯(lián)合擔(dān)保的方式從銀行貸款，買幾套房的商戶不在少數(shù)。

????然而，好景不長，鋼貿(mào)行業(yè)的寒冬很快來臨。鋼材城開始變得很冷清，幾乎沒有生意。部分商戶開始斷供，一些鋼貿(mào)商甚至選擇了跑路。他們抵押給銀行和資產(chǎn)管理公司的房子就成了不良資產(chǎn)。

????如今，上海樓市行情的火爆對這里的影響并不大。陳挺稱，他觀察了近半年，上海其他地方的房子都在漲，但這里不僅房價不漲，很多房子根本賣不出去。特別是一些抵押的房子，目前只能通過司法拍賣的方式來進行處理，但這個過程比較緩慢。陳挺指著鋼材城附近的一排房子對北青報記者說，“這一片房子開盤的時候都要搶號、托關(guān)系才能買上。如今作為不良資產(chǎn)壓在手里根本賣不出去?！?/p>

????陳挺表示，泗涇的一些房產(chǎn)項目是上海樓市的一個反面教材。在經(jīng)濟形勢向上的時候，房產(chǎn)是助推劑。在經(jīng)濟形勢不好的時候，房地產(chǎn)就是照妖鏡，各種不堪的交易、人們的瘋狂、監(jiān)管的缺失都暴露無遺。（北京青年報 朱開云）