????二問(wèn)：說(shuō)好的70年權(quán)限為何“縮水”？

????在不少公眾的印象中，購(gòu)置房屋的“產(chǎn)權(quán)”多數(shù)都是70年，怎么會(huì)年限“縮水”呢？

????參與物權(quán)法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，受憲法和物權(quán)法保護(hù)，沒(méi)有期限限制。而土地使用權(quán)是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。

????我國(guó)的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類(lèi)：

????——在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國(guó)土局稱(chēng)，上世紀(jì)90年代，在土地出讓政策開(kāi)始執(zhí)行時(shí)，該市在不超過(guò)居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。

????地方國(guó)土部門(mén)稱(chēng)，土地使用年限降低，可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金，在一定程度上可降低房?jī)r(jià)，讓利給終端消費(fèi)者。

????——方便管理和處置。重慶市國(guó)土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是50年時(shí)稱(chēng)，因?yàn)橹貞c市多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以商業(yè)與住宅混合類(lèi)型為主，一個(gè)項(xiàng)目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時(shí)間不一致的情況，帶來(lái)處置困難。

????——先試先行地區(qū)歷史遺留問(wèn)題。深圳、青島等地由于在國(guó)務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國(guó)有土地使用權(quán)出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問(wèn)題。

????深圳市相關(guān)部門(mén)稱(chēng)，深圳作為國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過(guò)行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年限，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通過(guò)行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地——20年使用權(quán)陸續(xù)到期，集中出現(xiàn)了國(guó)有土地使用權(quán)期滿(mǎn)的問(wèn)題。

????廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃遠(yuǎn)華認(rèn)為，除此之外，還有部分住宅用地因開(kāi)發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗蕖翱s水”。土地使用時(shí)間是從土地出讓之時(shí)開(kāi)始計(jì)算，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售等過(guò)程，一般需要兩到三年時(shí)間，但有的地方存在開(kāi)發(fā)商捂地、層層轉(zhuǎn)手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，分多期建設(shè)，持續(xù)開(kāi)發(fā)十多年，導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)，土地使用年限“縮水”嚴(yán)重。