7月30日,記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湛江調(diào)查隊(duì)了解到:為化解商品房庫(kù)存壓力,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展,今年以來(lái),從國(guó)家到地方出臺(tái)了一系列的利好政策,比如“330新政”、降準(zhǔn)、降首付、降契稅、營(yíng)改增、“湛十條”等。在這一系列利好的持續(xù)推動(dòng)下,2016年上半年,湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的局面,“去庫(kù)存”壓力不斷減輕。
價(jià)格運(yùn)行—— 環(huán)比止跌回升,同比由跌轉(zhuǎn)漲
從我市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比走勢(shì)看,今年1-6月,各月漲幅分別為-0.1%、持平、0.3%、0.4%、0.7%、1.3%。從二手住宅價(jià)格環(huán)比走勢(shì)看,環(huán)比價(jià)格回升幅度較為平緩。1-6月漲幅分別為-0.1%、持平、-0.3%、持平、0.1%、0.1%。
而從我市新建商品住宅價(jià)格同比走勢(shì)看,受益于政策的持續(xù)放松,6月份,湛江新建商品住宅價(jià)格結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)21個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)的走勢(shì)。1-6月漲幅分別為-4.9%、-3.6%、-2.8%、-1.9%、-0.9%和0.9%,上半年平均下降2.2%。從二手住宅價(jià)格同比走勢(shì)看,上半年雖未能止跌,但從各月降幅看,呈現(xiàn)持續(xù)收窄的走勢(shì)。1-6月漲幅分別為-3.9%、-3.2%、-2.9%、-2.5%、-2.1%和-1.6%,上半年平均下降2.7%。
從今年上半年各月走勢(shì)看,湛江市90平方米及以下、90-144平方米這兩種戶型的新建商品住宅價(jià)格已于6月份止跌回升,但144平方米以上的戶型仍處于下降區(qū)間;而二手住宅三大分類價(jià)格雖未能止跌回升,但降幅呈現(xiàn)持續(xù)收窄走勢(shì)。據(jù)調(diào)查,今年1-6月平均,湛江市90平方米及以下新建商品住宅價(jià)格同比下降1.4%,二手住宅價(jià)格下降2.9%;90-144平方米新建商品住宅價(jià)格同比下降2.3%,二手住宅價(jià)格下降2.6%;144平方米以上新建商品住宅價(jià)格同比下降3.3%,二手住宅價(jià)格下降2.6%。
庫(kù)存減輕—— 住宅成交量成交面積大幅上漲
據(jù)市房管局交易中心提供的數(shù)據(jù),2016年上半年累計(jì),湛江市區(qū)新建住宅共成交12115套,同比上漲38.0%;成交面積約109.77萬(wàn)平方米,同比上漲30.0%。二手住宅方面,上半年累計(jì)成交2318套,同比上漲13.3%;成交面積約為24.49萬(wàn)平方米,同比上漲12.7%。
截至今年6月底,湛江市區(qū)可售住宅面積約為185.94萬(wàn)平方米,較3月底的190.51萬(wàn)平方米減少4.57萬(wàn)平方米,較去年12月底的216萬(wàn)平方米減少30.06萬(wàn)平方米,庫(kù)存壓力進(jìn)一步減輕。如按上半年的銷售速度,消化這部分庫(kù)存的周期約還需10個(gè)多月。
今年上半年,湛江市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積約為88.56萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)2.2%。其中,住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積約為70.93萬(wàn)平方米,占80.1%,同比減少12.1%,推盤(pán)節(jié)奏有所放緩。
原因分析——三大原因促房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖
據(jù)分析,上半年湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的原因主要有:
■利好政策不斷釋放
今年一季度,在房貸首付比例下調(diào)、公積金貸款利率下調(diào)、房產(chǎn)交易契稅和營(yíng)業(yè)稅減免、人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)等一系列樓市利好政策不斷釋放下,湛江房地產(chǎn)現(xiàn)回暖跡象。到第二季度,隨著營(yíng)改增、化解庫(kù)存壓力的“湛十條”等政策紅包的落地,更加快了剛需或改善性購(gòu)房群體的入市步伐。據(jù)統(tǒng)計(jì),第二季度,湛江市區(qū)新建住宅共成交7658套,比第一季度的4457套增加了71.8%。
■“學(xué)位房”行情火爆
近年來(lái),隨著“就近入學(xué)”政策的規(guī)范,為讓孩子能有一個(gè)名校學(xué)位,“學(xué)位房”越來(lái)越受到家長(zhǎng)們的熱捧,“學(xué)位優(yōu)先”、“教育配套”等成為當(dāng)下不少家長(zhǎng)們買房的硬性指標(biāo)。從今年上半年各樓盤(pán)成交情況看,每月銷售前十的樓盤(pán)都有“學(xué)位房”,這對(duì)其周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng),甚至是湛江市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了帶動(dòng)的作用。
■房企多樣化促銷
在當(dāng)前市場(chǎng)房源庫(kù)存較多、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加大等背景下,今年以來(lái),湛江房企不斷拓展?fàn)I銷策略,從最初的價(jià)格讓利到全民營(yíng)銷,從單一的買房送禮到主打“親子牌”等,以吸引中青年消費(fèi)群體的關(guān)注度,從而激發(fā)了部分潛在消費(fèi)者的購(gòu)房欲望。
預(yù)測(cè)和建議—— 全年將呈“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì) 建議積極消化非住宅庫(kù)存量
專家預(yù)測(cè):從上半年湛江新建住宅成交情況看,月均超2000套的成交量,開(kāi)啟了近年湛江樓市的火爆行情。預(yù)計(jì)下半年,在一系列利好政策的帶動(dòng)下,這一行情有望繼續(xù)延續(xù),全年湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。
對(duì)如何促進(jìn)湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,專家建議:
●優(yōu)化相關(guān)制度,積極推進(jìn)市《行動(dòng)計(jì)劃》的落實(shí)
為貫徹落實(shí)2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會(huì)議精神,2016年5月16日,湛江市印發(fā)了《湛江市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存行動(dòng)計(jì)劃(2016-2018年)》。建議各級(jí)政府有關(guān)部門(mén)結(jié)合《行動(dòng)計(jì)劃》中提出的十條工作措施,優(yōu)化相關(guān)制度,積極推進(jìn)各條工作措施的落實(shí)。
●制定相關(guān)措施,積極消化非住宅庫(kù)存量
湛江市作為三、四線城市,流動(dòng)人口較少,加上近年來(lái)受電商沖擊、租售比偏離等因素的影響,辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非住宅的銷售情況不甚樂(lè)觀,庫(kù)存消化緩慢。
當(dāng)前,應(yīng)把商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存擺在重要位置,制定相關(guān)措施;響應(yīng)國(guó)家號(hào)召,將部分辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房按國(guó)家規(guī)定改建為租賃住房等。
●強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抵制風(fēng)險(xiǎn)的能力
當(dāng)前,在平衡市場(chǎng)供需關(guān)系、防范高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),也要警惕“去庫(kù)存”所帶來(lái)的市場(chǎng)“虛火”。建議加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度,不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。