7月30日，記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湛江調(diào)查隊(duì)了解到：為化解商品房庫(kù)存壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，今年以來(lái)，從國(guó)家到地方出臺(tái)了一系列的利好政策，比如“330新政”、降準(zhǔn)、降首付、降契稅、營(yíng)改增、“湛十條”等。在這一系列利好的持續(xù)推動(dòng)下，2016年上半年，湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的局面，“去庫(kù)存”壓力不斷減輕。

價(jià)格運(yùn)行—— 環(huán)比止跌回升，同比由跌轉(zhuǎn)漲

從我市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比走勢(shì)看，今年1-6月，各月漲幅分別為-0.1%、持平、0.3%、0.4%、0.7%、1.3%。從二手住宅價(jià)格環(huán)比走勢(shì)看，環(huán)比價(jià)格回升幅度較為平緩。1-6月漲幅分別為-0.1%、持平、-0.3%、持平、0.1%、0.1%。

而從我市新建商品住宅價(jià)格同比走勢(shì)看，受益于政策的持續(xù)放松，6月份，湛江新建商品住宅價(jià)格結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)21個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)的走勢(shì)。1-6月漲幅分別為-4.9%、-3.6%、-2.8%、-1.9%、-0.9%和0.9%，上半年平均下降2.2%。從二手住宅價(jià)格同比走勢(shì)看，上半年雖未能止跌，但從各月降幅看，呈現(xiàn)持續(xù)收窄的走勢(shì)。1-6月漲幅分別為-3.9%、-3.2%、-2.9%、-2.5%、-2.1%和-1.6%，上半年平均下降2.7%。

從今年上半年各月走勢(shì)看，湛江市90平方米及以下、90-144平方米這兩種戶型的新建商品住宅價(jià)格已于6月份止跌回升，但144平方米以上的戶型仍處于下降區(qū)間；而二手住宅三大分類價(jià)格雖未能止跌回升，但降幅呈現(xiàn)持續(xù)收窄走勢(shì)。據(jù)調(diào)查，今年1-6月平均，湛江市90平方米及以下新建商品住宅價(jià)格同比下降1.4%，二手住宅價(jià)格下降2.9%；90-144平方米新建商品住宅價(jià)格同比下降2.3%，二手住宅價(jià)格下降2.6%；144平方米以上新建商品住宅價(jià)格同比下降3.3%，二手住宅價(jià)格下降2.6%。

庫(kù)存減輕—— 住宅成交量成交面積大幅上漲

據(jù)市房管局交易中心提供的數(shù)據(jù)，2016年上半年累計(jì)，湛江市區(qū)新建住宅共成交12115套，同比上漲38.0%；成交面積約109.77萬(wàn)平方米，同比上漲30.0%。二手住宅方面，上半年累計(jì)成交2318套，同比上漲13.3%；成交面積約為24.49萬(wàn)平方米，同比上漲12.7%。

截至今年6月底，湛江市區(qū)可售住宅面積約為185.94萬(wàn)平方米，較3月底的190.51萬(wàn)平方米減少4.57萬(wàn)平方米，較去年12月底的216萬(wàn)平方米減少30.06萬(wàn)平方米，庫(kù)存壓力進(jìn)一步減輕。如按上半年的銷售速度，消化這部分庫(kù)存的周期約還需10個(gè)多月。

今年上半年，湛江市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積約為88.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%。其中，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積約為70.93萬(wàn)平方米，占80.1%，同比減少12.1%，推盤(pán)節(jié)奏有所放緩。

原因分析——三大原因促房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖

據(jù)分析，上半年湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的原因主要有：

■利好政策不斷釋放

今年一季度，在房貸首付比例下調(diào)、公積金貸款利率下調(diào)、房產(chǎn)交易契稅和營(yíng)業(yè)稅減免、人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)等一系列樓市利好政策不斷釋放下，湛江房地產(chǎn)現(xiàn)回暖跡象。到第二季度，隨著營(yíng)改增、化解庫(kù)存壓力的“湛十條”等政策紅包的落地，更加快了剛需或改善性購(gòu)房群體的入市步伐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二季度，湛江市區(qū)新建住宅共成交7658套，比第一季度的4457套增加了71.8%。

■“學(xué)位房”行情火爆

近年來(lái)，隨著“就近入學(xué)”政策的規(guī)范，為讓孩子能有一個(gè)名校學(xué)位，“學(xué)位房”越來(lái)越受到家長(zhǎng)們的熱捧，“學(xué)位優(yōu)先”、“教育配套”等成為當(dāng)下不少家長(zhǎng)們買房的硬性指標(biāo)。從今年上半年各樓盤(pán)成交情況看，每月銷售前十的樓盤(pán)都有“學(xué)位房”，這對(duì)其周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至是湛江市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了帶動(dòng)的作用。

■房企多樣化促銷

在當(dāng)前市場(chǎng)房源庫(kù)存較多、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加大等背景下，今年以來(lái)，湛江房企不斷拓展?fàn)I銷策略，從最初的價(jià)格讓利到全民營(yíng)銷，從單一的買房送禮到主打“親子牌”等，以吸引中青年消費(fèi)群體的關(guān)注度，從而激發(fā)了部分潛在消費(fèi)者的購(gòu)房欲望。

預(yù)測(cè)和建議—— 全年將呈“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì) 建議積極消化非住宅庫(kù)存量

專家預(yù)測(cè)：從上半年湛江新建住宅成交情況看，月均超2000套的成交量，開(kāi)啟了近年湛江樓市的火爆行情。預(yù)計(jì)下半年，在一系列利好政策的帶動(dòng)下，這一行情有望繼續(xù)延續(xù)，全年湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。

對(duì)如何促進(jìn)湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，專家建議：

●優(yōu)化相關(guān)制度，積極推進(jìn)市《行動(dòng)計(jì)劃》的落實(shí)

為貫徹落實(shí)2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會(huì)議精神，2016年5月16日，湛江市印發(fā)了《湛江市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存行動(dòng)計(jì)劃（2016-2018年）》。建議各級(jí)政府有關(guān)部門(mén)結(jié)合《行動(dòng)計(jì)劃》中提出的十條工作措施，優(yōu)化相關(guān)制度，積極推進(jìn)各條工作措施的落實(shí)。

●制定相關(guān)措施，積極消化非住宅庫(kù)存量

湛江市作為三、四線城市，流動(dòng)人口較少，加上近年來(lái)受電商沖擊、租售比偏離等因素的影響，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非住宅的銷售情況不甚樂(lè)觀，庫(kù)存消化緩慢。

當(dāng)前，應(yīng)把商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存擺在重要位置，制定相關(guān)措施；響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，將部分辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房按國(guó)家規(guī)定改建為租賃住房等。

●強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抵制風(fēng)險(xiǎn)的能力

當(dāng)前，在平衡市場(chǎng)供需關(guān)系、防范高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也要警惕“去庫(kù)存”所帶來(lái)的市場(chǎng)“虛火”。建議加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。