今年，隨著房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整優(yōu)化，不少房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機構推出了優(yōu)惠政策，在一些城市取得了一定效果。但是最近一段時間，有些開發(fā)商和中介機構推出了“零首付”和“超低首付”等操作，吸引購房者。

針對這一情況，全國多地有關部門近期陸續(xù)發(fā)布風險提示。那么，“零首付”“超低首付”究竟是怎么回事？

今年5月，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規(guī)定，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。可見“零首付”或“超低首付”，都是政策明令禁止的。

然而，在不少社交平臺上搜索“零首付買房”或者“超低首付買房”，都能發(fā)現(xiàn)相關頁面，涉及全國多個城市樓盤。

為了驗證這些消息，河南鄭州的一些樓盤許諾可以用低于15%首付比例進行“超低首付”，甚至有銷售人員在得知確實有購買意向后，直接給出了2萬元首付的條件。

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按照銷售人員的介紹，首付2萬元的前提是，這套總價97萬元的戶型，要按照114萬元的總價來簽訂合同和發(fā)票，通過簽訂陰陽合同、虛抬總價，可以增加銀行貸款額度，相當于直接把首付款“貸”出來了。

開發(fā)商或中介機構推出優(yōu)惠，無非是為了吸引購房者，加速銷售回籠資金。“零首付”“超低首付”最大的噱頭是讓購房者零代價或者以最小的代價買到房，事實真的如此嗎？

使用“零首付”或者“超低首付”后，對購房人最直接的影響就是，月供和利息有了明顯提高，按照銷售人員展示的房價計算：

此外，由于在合同及發(fā)票中標注的房屋價格高于真實價格，還會在購房過程中產(chǎn)生額外稅費。

原價97萬元按15%繳納首付款后，剩余貸款部分是824500元，分30年償還，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等額本息還款方式每月應還款3865.32元。

如果按照房地產(chǎn)銷售人員推薦的方式，將97萬元房款全部作為貸款，則等額本息方式每月為4547元，每個月需要多還682元，提高幅度為17.6%；

如果按照等額本金的方式還款，正常支付首付后，30年一共支付利息477471元，而做高貸款額度后的總利息則為561731元，多出了84000多元。

此外，“零首付”的方式很容易增加購房者對自身購房能力的誤判，極大增加了違約風險。

廣東的田先生此前看中了一套惠州的住房，急于安家的他在本不具備購房能力的情況下，聽從了銷售關于使用“零首付”的建議，覺得自己可以“先上車再補票”，未來再解決還款的問題。于是，在實際只付了數(shù)千元的費用后，田先生就簽訂了購房合同。

然而，雖然不用付首付，但每月的還款額卻高了不少。由于當初沖動使用“零首付”購房，缺乏對后續(xù)還款的規(guī)劃，沒多久，田先生就出現(xiàn)了房貸逾期。

貸款過程中，銀行能否審核出房屋價格方面的問題，從而避免此類現(xiàn)象的發(fā)生呢？當初為田先生辦理貸款的銀行網(wǎng)點的相關負責人卻表示，以合同價為準，并沒有審核的要求，“就像去菜市場買菜一樣”。

相關人士表示，對于銀行來說，“零首付”風險同樣不容小覷。少數(shù)銀行由于審核不嚴等原因為“零首付”購房發(fā)放貸款，看似增加了業(yè)務量，實際上，由于“零首付”常伴隨著向銀行提交虛假信息等騙貸手段，使得貸款流向了本不具備購房能力的人，也加劇了金融杠桿效應，使得市場波動帶來的不確定性變大，令銀行更有可能因借款人無法償還或放棄償還貸款而遭受損失，增加了壞賬風險。