????4 關鍵詞: “麻章”“坡頭”“遂溪”

????土地開發(fā)向外延伸 城市不斷擴容

????如果說，以前的湛江市區(qū)只局限在霞山、赤坎、開發(fā)區(qū)這幾大老城區(qū)的話，那么，今年的房地產開發(fā)在區(qū)域上有了很大的開拓和超越，麻章區(qū)、坡頭區(qū)以及湛江后花園遂溪縣城，已經成為房地產開發(fā)企業(yè)瞄準的新領域，城市土地開發(fā)向外延伸，腳步迅速而有力。

????從今年1-8月成交商品住宅的分布區(qū)域來看，赤坎區(qū)和霞山區(qū)為5301套，占全市成交量90%以上，開發(fā)區(qū)為500套，麻章區(qū)、坡頭區(qū)和東海島共計15套，樓盤區(qū)域分布還十分不均。直至今年11月份，麻章的南亞酈都、坡頭的匯景雅居相繼開盤，遂溪家利·金河灣、香江新城等新盤不斷崛起，為這幾個區(qū)域的市民提供了居住產品，解決了住房需求難題，可以說我市房地產開發(fā)已遍地開花，碩果累累。

????隨著城市中心土地的日漸稀缺，越來越多的開發(fā)商將目光投向城市外圍，并看好麻章、坡頭等區(qū)域的前景，城市不斷擴容，大湛江格局將形成。

????5 關鍵詞: “二手房” “中介”

????二手房價格飛漲 中介競爭白熱化

????二手房，被稱為“樓市晴雨表”。今年的二手房市場可沒有去年那么火爆，特別是4月份新政出臺以來，節(jié)節(jié)下跌的成交量，讓人感受到了絲絲涼意。

????一位中介公司的負責人稱，今年他們公司的二手房成交量比去年下跌了20%到30%，一方面是受到國家樓市調控政策的影響，市民存在觀望情緒；另一方面也確實是因為湛江房價上漲過快，很多市民承受不起。據(jù)了解，去年我市一批質量好的二手房價格普遍在4000多元/平方米，而今年以來，同等條件的二手房價格已漲到5000元/平方米左右，價格大約上漲了10%。

????事實上，雖然二手房市場只有這么大，需求量有限，但港城的房產中介公司的數(shù)量卻不斷增多，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年一年內全市增加了20-30家房產中介公司，競爭日漸白熱化。

????6 關鍵詞: “小戶型” “投機”

????小戶型產品增多 投機現(xiàn)象嚴重

????小戶型，多指建筑面積90平米以下的房子。過去，為滿足多數(shù)市民的改善性住房需求，湛江房地產市場更傾向于開發(fā)大戶型產品，經濟型小戶型似乎總是“一房難求”。但在今年5月，記者驚訝地發(fā)現(xiàn)，多個樓盤同時推出比例較大的小戶型產品，湛江90平米以下小戶型產品數(shù)量大增，解了很多收入不高的市民的燃眉之急。

????相對于大戶型而言，小戶型的面積一般在20至90平方米之間，雖然面積小，但總價低，很受普通市民的歡迎。設計合理、功能齊全、交通便利、配套設施齊全的小戶型房屋，往往受到白領、工薪階層、“飄一族”的喜愛。所以開發(fā)小戶型產品的樓盤，一般銷售速度較快，效果顯著，這也讓開發(fā)商意識到市場的真正需要。

????然而小戶型產品的投機現(xiàn)象十分明顯。很多樓盤低樓層的小戶型產品都被早早預訂，并不是被買來自住的，而是被拿在中介或投資者手里。一名中介人員透露：原來由于小戶型房子總價低，所需資金少，而且轉手成功率高，投資收益大，升值潛力也大，很多人想通過此途徑來賺錢。

????7 關鍵詞: “土地價格” “理性”

????土地價格趨于理性 供應量創(chuàng)新高

????作為房價的主要成本之一，地價一直都受到廣大市民的關注。今年來，我市土地供應較充足，據(jù)統(tǒng)計，2010年我市儲備土地6660畝，供應土地2370畝（含工業(yè)用地），供應量創(chuàng)歷年最高。房地產開發(fā)需求依然較為旺盛，推出的數(shù)塊土地均找到了“歸屬”：其中椹川大道南81號63畝地塊被一家本地開發(fā)商以2.08億元拿走，約330萬元/畝；赤坎濱湖公園旁123畝地塊被榮盛公司以4.39億元競得，相當于357萬元/畝。

????而令人記憶猶新的是，去年11月份霞山原啤酒廠64.5畝地塊的拍賣，創(chuàng)下了775萬元/畝的地價之最。樓面地價約4000元/平方米，預計銷售單價超8000元/平方米，湛江房價被一度推高。

????今年樓市調控期間，基于對未來樓市走向的不確定性，開發(fā)商拿地愈發(fā)理性，對于拿地成本的控制和目標地塊品質的要求也愈發(fā)嚴格。多數(shù)開發(fā)商以理性的方式來參與土地競拍，拍賣現(xiàn)場不再出現(xiàn)瘋狂的角逐現(xiàn)象。業(yè)內人士認為，相對于不被人認可的高價“地王”，市中心300多萬元/畝的地價完全在人們可承受的范圍之內，湛江市區(qū)的地價已經開始理性回歸。

????8 關鍵詞: “代理公司” “營銷”

????知名代理公司出現(xiàn) 策劃營銷水平提升

????對于開發(fā)商而言，經過前期的圈地、設計、施工等生產環(huán)節(jié)后，樓盤銷售成為決定成敗的最關鍵環(huán)節(jié)。然而怎樣讓房子銷售良好，則更是一個技術和策略問題。以前，湛江大多數(shù)樓盤都是開發(fā)商既做產品又包銷售，沒有專業(yè)的公司來代理銷售，樓盤價格通常是走“低開高走”的老路子，銷售方式較為陳舊傳統(tǒng)，通常不溫不火，賣完就可以了。

????今年來，細心的市民會發(fā)現(xiàn)，隨著一批大型高端樓盤的先后完工開盤，我市也涌現(xiàn)了幾大知名地產代理公司的身影，比如廣州經緯和深圳世聯(lián)。這些來自珠三角的專業(yè)地產代理公司，受邀來到湛江負責某個樓盤銷售后，一般都注重規(guī)范有序的宣傳策劃，經常策劃各種活動聚集人氣，和客戶拉近距離，服務跟蹤十分緊密。同時，受代理的幾大樓盤名字也經常見諸報端，受人關注，營銷策劃水平大大提升。