●多城房價初現松動

樓市加速醞釀“拐點”

（牛思遠 范琳琳）2011年第一季度，中國房地產市場相繼遭遇了房產稅、限購令、價格控制及央行加息等一系列打擊，而一直持續(xù)不下的房價終于出現了松動降溫的勢頭。而清明小長假收官之時，央行再次揮出了加息利劍，有專家分析，樓市拐點將在四五月份出現。

3月一二線多個城市房價出現松動

據統(tǒng)計，在樓市調控措施的層層緊逼下，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房價在3月份齊齊出現下降。北京3月一、二手房成交基本延續(xù)低量態(tài)勢，部分新盤價格甚至出現了10%左右的降幅。據搜房網數據監(jiān)控中心統(tǒng)計，北京232個在售住宅項目中，3月降價項目17個，環(huán)比增加了143%，另有186個住宅項目價格停漲，其中最高降幅達到2200元/平方米。

上海的房價也終于突破之前的冰凍狀態(tài)，出現了松動的跡象。在3月最后一周里推出的18個樓盤中，有13個樓盤給出了不同程度的優(yōu)惠，占到了七成。浦東某樓盤在原來32000元/平方米的均價基礎上打出“直降3000元”的促銷廣告，相當于房價打了九折。

同處于一線城市的廣州和深圳，房價也出現了一定程度的下跌。深圳市規(guī)劃國土委日前發(fā)布數據稱，3月深圳全市新房成交均價19423元/平方米，環(huán)比下降5.99%，同比下跌5.04%。這是今年深圳新房成交價首次跌至每平方米2萬元以下。而廣州樓價則連續(xù)4個月處于下降狀態(tài)。3月廣州市網簽成交均價為11895元/平方米，環(huán)比上月的12157元/平方米微跌2.16%。

受到調控政策影響的不僅局限于一線城市，同樣的情況也出現在了南京、天津、杭州等一批二線城市。

在南京，一套來自江北天潤城二街區(qū)的二手房，在網上喊出了直降44萬元的優(yōu)惠。在繁華的河西，一批二手房也加入了降價的隊伍。一套來自奧體興隆大街歐洲城小區(qū)的二手房在打出降價40萬元的旗號后，單價已經和兩年前靠近。一向高姿態(tài)的別墅近期也出現價格松動，一套來自江北老山腳下的400平方米獨棟別墅，甚至打出了“揮淚降價100萬元”的旗號，將掛牌價格從此前的830萬元直降到730萬元。

中國指數研究院的監(jiān)測顯示，3月天津市商品住宅成交6286套，成交面積62.02萬平方米，環(huán)比下降40.41%，均價8326元/平方米，環(huán)比下跌6.17%。

加息將與原有調控政策疊加施壓

自2011年“新國八條”出臺以來，“房地產稅”、“限購令”、“地方房價控制目標”等成為一季度的樓市關鍵詞。截至3月末，限購范圍擴大至全國40多個城市，并有608個城市公布了2011年“房價調控目標”。與此同時，央行自2010年10月起先后四次加息，對房地產市場施壓。從一、二線城市3月樓市境況來看，調控效果較為明顯。

3月為房地產市場的傳統(tǒng)旺季，然而在嚴厲的調控政策面前，今年3月的樓市顯得灰暗了許多。中國指數研究院的統(tǒng)計顯示，在監(jiān)測的30個大中城市中，3月城市樓市成交量相對去年3月有近八成城市下跌。尤其值得關注的是，所監(jiān)測的重點城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州的下滑幅度也超過40%。

一般而言，在加息周期開始階段，對房地產市場的影響并不大，其影響是一個漸進的、累加的過程，往往是進入加息周期的后半段、甚至最后一次后，房地產市場才會受到顯著影響。2004年至2007年間，央行曾6次加息，在2006年前加息對樓市基本沒影響，但2007年四季度樓市開始明顯降溫。而本輪加息由于是在房地產貸款持續(xù)緊縮基礎之上的，所以對樓市的影響可能會超過以往。

相較于對房價的單一調控政策，加息與調控政策疊加的效應將更加明顯。分析認為，相比嚴格的限購措施，目前支持購房者依然入市的主要原因就是通貨膨脹及貨幣供應多，缺乏更好的投資渠道。第三輪調控更加嚴厲地打擊了投資需求，而對于投資者來說，相比限購，加息將使得投資成本非常明顯地上漲，對投資需求也將進一步抑制。由于持有成本在持續(xù)增加，已經購房的部分投資者有可能轉售房源，二手房市場供應量將增加，議價空間將逐步加大。由此加息與調控政策對房價控制力度將形成疊加效應。

四五月或將迎來“拐點”

中信證券首席宏觀分析師褚建芳認為，一到二次的加息對國內樓市影響不會很大，但如果央行連續(xù)加息并累加到一定階段的時候，對房地產市場的影響將會顯現出來。

分析人士認為，成交量的大幅下滑和房價松動的跡象表明，京、滬等一線城市的樓市將在4、5月份迎來“拐點”。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受采訪時表示：隨著房地產開發(fā)商的壓力逐漸增大，推盤的速度將加快，打折優(yōu)惠的力度也將加大，商品房成交價格將有望出現回落。他認為，“4月份，最遲不會超過5月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數將出現首次下跌，也即房價將出現‘拐點’”。

楊紅旭還強調，目前開發(fā)企業(yè)的資金狀況已由過去的寬松轉為緊張。一方面開發(fā)企業(yè)外部融資受限，另一方面內部銷售遇阻，而隨著存貸款基準利率的上調，未來房地產開發(fā)商的資金還會進一步趨緊，被迫降價的房企會增多。

對于本次加息，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，加息源于整體經濟調控需要，房地產自然難逃影響。加上新一輪調控政策剛剛出臺，利率上調將加重眼下樓市交投趨冷的走勢。在此影響下，第四季度樓市交易衰退會略微加快，房價下調的空間也會相應增大。