????“首付啃老” 下的港人買房難
????盡管香港的工資一直有所上漲，卻無論如何也追不上房價(jià)和物價(jià)的上漲速度
????剛過完年，在香港工作已超過6年的林琦（化名）正在惆悵，房東又一次提出了漲房租。
????她所租住的房子位于香港港島區(qū)的南邊，這一套面積只有345平方英尺（約32平方米）的小房子里，住著她和她的兩個(gè)室友。目前這套房子的租金是每月13000港元（約合人民幣11500元），平攤在每個(gè)人的頭上每個(gè)月需要繳納4333港元的房租。而房東這一次要漲房租1000港元，漲幅達(dá)到7.7%。
????林琦工作已經(jīng)6年，有了些許積蓄，她開始考慮自己置業(yè)。
????在香港，以一套400萬港元的房子為例，一般最低兩成首付即80萬港元，還需要一系列的費(fèi)用：印花稅9萬港元、律師費(fèi)2000港元、屋契25000港元、代理傭金4萬港元、按揭保險(xiǎn)保費(fèi)5.28萬港元……這意味著需要另備20.98萬港元用作額外前期開銷，共100.98萬港元。
????如果像林琦一樣還未取得香港永久居民身份的，那么還需要額外支付高達(dá)60萬港元買家印花稅，共160.98萬港元。
????林琦所處的行業(yè)在香港并不算高薪，月收入只有2萬港元左右，工作6年也就存了約50萬港元，那么剩下的逾百萬港元只能向父母伸手借了。
????像林琦一樣，香港許多年輕人近來買房，都是靠父母幫忙。
????美聯(lián)物業(yè)在春節(jié)前夕，通過電話訪問近5年首次置業(yè)的客戶，有38%的人是靠父母或其他家人幫忙支付首付。美聯(lián)物業(yè)稱，香港靠父母支付首付的情況并不算特別普遍，但目前已經(jīng)有抬頭的趨勢(shì)，未來具有一定的增長可能。
????不過在內(nèi)地，靠父母資助買樓的年輕人可能更多。世邦魏理仕訪問了1000名22歲至29歲年輕人，超過三分之二，即66.6%的受訪者表示都是由父母資助買樓。
????香港年輕人存夠首付很難
????調(diào)查顯示，在38%靠父母幫忙支付首付的人中，有74%的人是由父母或家人資助部分金額的，有16%的人的首付是由家人全部支付的。新婚的徐靜（化名）就屬于后者，徐靜在香港從事教育工作，每月收入大約20000港元，扣除房租和其他開銷，存下來的錢極少。在結(jié)婚前，雙方父母已經(jīng)商量好，為兩個(gè)孩子付近200萬港元的全部首付。
????實(shí)際上，香港年輕人要存下首付越來越難。根據(jù)美國物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)Demographia公布的年度世界住宅可負(fù)擔(dān)程度調(diào)查，香港樓價(jià)以平均家庭收入的18.1倍成為了全球第一難買房的地方。這意味著，如果以香港家庭平均年收入30萬港元、樓價(jià)平均542萬港元計(jì)算，一個(gè)家庭需要不吃不喝18.1年才能買到一套房。
????即便不需要付全款，以徐靜夫婦為例，假設(shè)夫妻倆每月省吃儉用可以存下1.5萬港元，如果是要買一套542萬港元的房子，要存夠140萬港元的首付，也需要近8年。
????盡管香港的工資一直有所上漲，卻無論如何也追不上房價(jià)和物價(jià)的上漲速度。根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處最新數(shù)據(jù)，香港就業(yè)名義平均薪水指數(shù)從2006年第三季薪酬指數(shù)的101，升至2016年第三季的141.7，10年間增幅為40%。
????但這期間，根據(jù)中原城市領(lǐng)先指數(shù)，在2007年9月，香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)僅為58，在2016年9月這一指數(shù)已經(jīng)逼近140，漲幅達(dá)到了141%。
????香港特區(qū)行政長官梁振英在任內(nèi)最后的一份施政報(bào)告中承認(rèn)，過去4年來，盡管特區(qū)政府多次采取措施，成功遏制外來需求、投資需求和炒賣需求，但香港“上車難”（即首次買房置業(yè)）的問題還是沒有解決。而且住的問題影響了香港的家庭結(jié)構(gòu)，扭曲了價(jià)值觀，“不少人的目標(biāo)就是盡量賺錢買樓供樓，”年輕人選擇專業(yè)和職業(yè)都在“向錢看”。不少家庭甚至走投無路，要住在工廠大廈內(nèi)的籠屋內(nèi)。
????美聯(lián)集團(tuán)副主席黃靜怡表示，香港特區(qū)政府“辣招”的后遺癥正在進(jìn)一步浮現(xiàn)，二手房目前壓量不壓價(jià)，對(duì)年輕人買房沒有幫助，而解決樓市的供求仍然是新任政府需首要解決的房屋問題。
????該調(diào)查稱，大部分受訪者都贊同，應(yīng)該從增加供應(yīng)扶助年輕人置業(yè)，40%希望香港特區(qū)政府可以增加供應(yīng)，支持增加建設(shè)資助房屋及推出置業(yè)貸款。
????一手房搶走所有剛需客源
????除了難以存錢付首付以外，由于香港特區(qū)政府多次打壓炒房，提高了買賣住宅的印花稅至交易額的15%，也讓購房成本進(jìn)一步提高。目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商為促銷都提供一系列優(yōu)惠政策，因此香港樓市的成交量都聚焦在一手房上，整體樓市極不健康。
????香港差餉物業(yè)估價(jià)署、土地注冊(cè)處資料及香港置業(yè)資料研究部數(shù)據(jù)顯示，2017年二手注冊(cè)量預(yù)計(jì)只有3.6萬宗，同比下跌11%，如果按照這一數(shù)量推算，全年二手住宅注冊(cè)量占總存量的流通率會(huì)跌至3%，比起2016年的3.5%下跌了0.5個(gè)百分點(diǎn)，但與1997年的17%及2010年的11.2%相比，差距非常大，并且創(chuàng)下了有紀(jì)錄以來的新低。
????美聯(lián)集團(tuán)主席黃建業(yè)稱，由于香港特區(qū)政府換屆在即，對(duì)樓市的管理措施也成為了關(guān)鍵，意味著當(dāng)局很可能出招更狠，也更頻繁，這也令很多二手房業(yè)主都在觀望狀態(tài)，令二手房貨源偏緊張，進(jìn)一步推高樓價(jià)。
????黃建業(yè)稱，如果香港特區(qū)政府再次出招，二手供應(yīng)也會(huì)進(jìn)一步緊張，一旦遇到外圍不確定因素，會(huì)令樓價(jià)出現(xiàn)回調(diào)，這時(shí)候可能是可以撤除“辣招”的時(shí)候，但如果操之過急，出現(xiàn)二手房供應(yīng)暴增，一手房源也涌現(xiàn)的時(shí)候，對(duì)香港樓市很可能會(huì)造成很大沖擊，掀起“骨牌效應(yīng)”，很可能出現(xiàn)“踩踏現(xiàn)象”。
????另一方面，一手房卻在雞年新春前爆發(fā)了小陽春，美聯(lián)物業(yè)預(yù)計(jì)，1月一手房的成交量達(dá)到1400宗，同比增加了5倍之多，而1月份一手房的成交量比例也飆升至36%，創(chuàng)下了13年同期的新高。黃靜怡預(yù)計(jì)，今年一手注冊(cè)金額將突破2000億港元，創(chuàng)下歷史新高，較上一個(gè)雞年即2005年翻一倍。
????一手房能夠跑贏二手房的原因，主要是因?yàn)榈禺a(chǎn)發(fā)展商提供了大量優(yōu)惠，比如旺角某個(gè)樓盤買家可以享受售價(jià)額外5%的折扣，同時(shí)，購入指定單位的首10名買家，可以享受售價(jià)15%的買家印花稅折扣。
????此外，根據(jù)香港金管局規(guī)定，如果購買低于700萬港元的樓房，需要支付40%的首付，但是如果買一手樓盤，地產(chǎn)發(fā)展商則設(shè)計(jì)了五花八門的付款計(jì)劃，并給很多購房者做二次按揭。而徐靜也是因?yàn)橛卸悇?wù)優(yōu)惠，以及借貸比較方便，選擇了今年8月份交房的一手新樓盤。
????土地問題是關(guān)鍵
????梁振英在施政報(bào)告中表示，香港的樓價(jià)高和租金貴，并不是由于建筑費(fèi)高，而是因?yàn)榈貎r(jià)貴，而地價(jià)貴的原因并非土地短缺，而是規(guī)劃用作房屋發(fā)展用的土地短缺，目前，香港作為房屋用途的土地只占香港土地的7%。
????此外，整體社會(huì)對(duì)于房屋用地的供應(yīng)和需求問題存在很大的誤解，在需求方面，香港人口的增長率已經(jīng)很低，老齡化速度也很快，但不能靠降低人口增長率減少對(duì)房屋的需求。
????梁振英指出，目前，香港郊野公園占土地總面積的40%，是住宅用地總面積的6倍，城、鄉(xiāng)、郊、野之間，發(fā)展密度差異越來越大。
????考慮利用郊野公園內(nèi)一些小量生態(tài)價(jià)值不高、公眾享用價(jià)值較低、位于邊角地帶的土地用作公營房屋、非牟利的老人院等非地產(chǎn)用途。除了郊野公園以外，發(fā)展巖洞、地下空間、填海、大嶼山等，都是可以考慮的發(fā)展區(qū)域。
????不過，遠(yuǎn)水難解近渴。根據(jù)香港規(guī)劃署估算，直到2046年，香港的土地需求最少需要4800公頃，即使所有現(xiàn)在發(fā)展的短中長期土地供應(yīng)措施如期落實(shí)，香港仍需要再物色1200公頃土地。
