????樓市調(diào)控再升級(jí)！14城率先出臺(tái)“限賣(mài)”政策

????證券時(shí)報(bào)記者陳冬生羅曉霞

????毫不夸張，當(dāng)下是史上樓市最嚴(yán)調(diào)控期。

????近來(lái)幾乎每天都傳出有地方限購(gòu)，而且限購(gòu)的政策更是“五花八門(mén)”：限貸、限購(gòu)、認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離……甚至開(kāi)始限賣(mài)。

????買(mǎi)了房，需要在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2~3年后才能出讓?zhuān)@在中國(guó)房地產(chǎn)歷史上可以說(shuō)絕無(wú)僅有。目前，成都、廈門(mén)、福州、廣州、珠海等14個(gè)城市已經(jīng)率先出臺(tái)限賣(mài)政策。

????首批14城“限賣(mài)”

????4月13日，成都發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政，明確在市內(nèi)住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)的住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年后方可轉(zhuǎn)讓。

????據(jù)證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年3月以來(lái)，全國(guó)已有14個(gè)城市發(fā)布住房“限賣(mài)”政策，嚴(yán)厲打擊短期炒房客。

????據(jù)證券時(shí)報(bào)梳理14城相關(guān)政策發(fā)現(xiàn)：杭州“限賣(mài)”的對(duì)象明確僅為企業(yè)；保定白溝新城、啟東等城市“限賣(mài)”政策限制的是非本地戶(hù)籍居民（家庭）；常州、揚(yáng)州、廈門(mén)、長(zhǎng)樂(lè)、青島、廣州、珠海、惠州、東莞等城則面向的是全部住房交易對(duì)象；福州、成都則對(duì)交易住房所在區(qū)域進(jìn)行了限制。在“限賣(mài)”年限上，保定白溝新城定為“五年”，時(shí)間最長(zhǎng)。

????“限賣(mài)”背后，是樓市當(dāng)前出現(xiàn)的由投資需求引發(fā)的快速升溫，以及由此帶來(lái)的供需失衡的現(xiàn)狀。

????中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“限賣(mài)”正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為這輪從3月開(kāi)始的全國(guó)多城市調(diào)控新的特點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)還有更多的城市將執(zhí)行落地這一新調(diào)控措施。執(zhí)行“限賣(mài)”的是部分熱點(diǎn)城市，一定年限的限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢杂行У亟档屯稒C(jī)行為。樓市調(diào)控在繼續(xù)，但今年調(diào)控多了很多創(chuàng)新名詞、創(chuàng)新措施，很多政策都顛覆了過(guò)去的游戲規(guī)則。

????樓市調(diào)控三點(diǎn)新特征

????自2016年9月30日以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)45個(gè)城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，累計(jì)140余次。

????張大偉認(rèn)為，當(dāng)下樓市調(diào)控的主要特征有以下三點(diǎn)：

????一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新區(qū)周?chē)嫦拶?gòu)。過(guò)去限購(gòu)以一二線(xiàn)城市為主，當(dāng)下有很多三四線(xiàn)城市也加入限購(gòu)范疇。在過(guò)去一年多，全國(guó)包括京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角及周?chē)鷧^(qū)域，因?yàn)閮r(jià)格絕對(duì)值較低，各種利好因素集中，導(dǎo)致投資需求旺盛，在過(guò)去一年多房?jī)r(jià)上漲了一倍多。因此這些地方也開(kāi)始限購(gòu)。

????二是歷史首次開(kāi)始系列城市限制持有年限，“T+N年”限制持有年限。包括廈門(mén)、福州、廣州、珠海等十多個(gè)城市均出臺(tái)了新購(gòu)房必須持有一定年限后才可以轉(zhuǎn)讓的政策。這些政策將嚴(yán)厲打擊短期游資炒作行為。

????三是一、二線(xiàn)城市基本全面恢復(fù)了認(rèn)房又認(rèn)貸的信貸政策。從政策預(yù)期看，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控全面再升級(jí)，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄，多輪調(diào)控政策輪番出臺(tái)可以說(shuō)全方位封堵了任何炒房的可能性。從后期市場(chǎng)發(fā)展看，預(yù)計(jì)還有更多的城市會(huì)加入調(diào)控行列。

????房?jī)r(jià)走向何去何從

????新一輪調(diào)控后，房?jī)r(jià)走向會(huì)是怎樣的呢？

????經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭士英認(rèn)為，如果說(shuō)“限購(gòu)”是迫不得已的話(huà)，那么“限賣(mài)”就離市場(chǎng)化更遠(yuǎn)了，這是要在回撤貨幣流動(dòng)性的同時(shí)，降低房產(chǎn)本身的流動(dòng)性，已經(jīng)有點(diǎn)“凍結(jié)”房地產(chǎn)市場(chǎng)的味道了。如果這么下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌勢(shì)會(huì)加快加大。

????郭士英稱(chēng)，給房?jī)r(jià)剎車(chē)，這次的力度非常大，后期還要看貨幣政策的力度，預(yù)計(jì)持續(xù)的信用收縮給市場(chǎng)帶來(lái)的感受將會(huì)是“拔涼拔涼”的。雖然市場(chǎng)的降溫有一個(gè)過(guò)程，但其實(shí)很多炒房人已經(jīng)被套牢在高位、無(wú)法出手了，只是我們還沒(méi)有看到報(bào)道和數(shù)據(jù)出來(lái)。

????民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，思考房?jī)r(jià)的問(wèn)題，關(guān)鍵在于掌握三個(gè)維度的邏輯：

????一是政策的維度。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期受制于政策周期的影響，房?jī)r(jià)的表現(xiàn)也受制于政策的變化，在政策一松一緊之間，房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)劇烈的反彈。政策如果動(dòng)真格，每次都是見(jiàn)效的。

????二是供需的維度。供需規(guī)律是決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)的最基本邏輯。經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，住宅市場(chǎng)供需基本平衡，但因?yàn)橹袊?guó)大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現(xiàn)中小城市供應(yīng)過(guò)度而大城市供應(yīng)長(zhǎng)期不足的矛盾。庫(kù)存不是中國(guó)房地產(chǎn)的真問(wèn)題，真問(wèn)題是資源錯(cuò)配，是土地制度和城市發(fā)展的大方向違背城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律，從而導(dǎo)致出現(xiàn)人為的短缺。

????三是價(jià)格的邏輯。房?jī)r(jià)的絕對(duì)值已經(jīng)很高，這是不爭(zhēng)的事實(shí)?，F(xiàn)在北京房?jī)r(jià)均價(jià)過(guò)了6萬(wàn)，如果按照人均收入，房?jī)r(jià)中位數(shù)，房?jī)r(jià)收入比，租售比等一系列的指標(biāo)看，目前的房?jī)r(jià)不僅絕對(duì)值處于高位，而且按照很多指標(biāo)來(lái)權(quán)衡，泡沫化程度已經(jīng)很高。

????當(dāng)房地產(chǎn)政策的目標(biāo)從抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)渡到防止房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，短期出現(xiàn)降溫是必然的，在限購(gòu)限貸等政策的影響下，一些熱點(diǎn)城市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整也是大概率。