????隨著房?jī)r(jià)的上漲，越來(lái)越多人租賃房屋用于居住或者經(jīng)營(yíng)生意，而承租方享有法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，假設(shè)承租方遇到了自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵犯的問(wèn)題該如何解決？我們很有必要知道如何用法律的手段去保障自己應(yīng)該取得的權(quán)益。
????近日，記者就此專訪了北京市煒衡（廣州）律師事務(wù)所吳曉玲律師。
????【案例】
????原告李某于2005年向被告一——某聯(lián)社租賃商鋪，雙方約定原告承租該商鋪，租賃期限為2005年1月1日至2006年12月31日，每月租金2000元，該合同同時(shí)約定，租賃期限屆滿前10日內(nèi)，雙方如愿意延長(zhǎng)租賃期應(yīng)重新簽訂合同。
????2006年10月，某聯(lián)社決定出賣商鋪，并委托拍賣公司拍賣，拍賣公司進(jìn)行了兩次拍賣，原告均參與競(jìng)買，兩次拍賣均流拍。原告仍繼續(xù)使用該門面房，被告一某聯(lián)社未提出異議，雙方也未重新簽訂租貨合同。之后，某聯(lián)社再次委托拍賣公司拍賣該門面房，該公司于2007年1月30日在報(bào)紙刊登拍賣公告，定于2月9日進(jìn)行拍賣。拍賣公告中質(zhì)量（瑕疵）欄中注明該門面房“劃撥土地已租賃”。被告一某聯(lián)社未通知原告李某。被告二陸某出價(jià)15萬(wàn)元競(jìng)買該房屋并于當(dāng)日簽署了拍賣成交確認(rèn)書，2月11日付清成交價(jià)款。2月14日，被告某聯(lián)社在該商鋪門口張貼通知，告知原告該商鋪已出售給他人，要求原告于3月8日前搬出。3月13日，原告致函被告某聯(lián)社，要求在同等條件下買受該門面房。3月21日，原告向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決某聯(lián)社對(duì)其損失進(jìn)行賠償。
????【釋法】
????記者：吳律師，這個(gè)案子法院是怎樣判決的？
????吳律師：法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與被告一訂立的租賃合同中，第五條第一款（系格式條款）約定“在出租期間，出租方如將出租財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，不必征求承租方同意，但應(yīng)告知承租方所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況?！币蚺懦凶夥降姆ǘ▋?yōu)先購(gòu)買權(quán)而無(wú)效，其余內(nèi)容未違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效。該合同雖是原告與某聯(lián)社簽訂的，對(duì)某聯(lián)社具有約束力。該租貨合同期滿后，原告李某繼續(xù)使用租貨物，而被告一某聯(lián)社未提出異議，根據(jù)合同法第二百一十五條、第二百三十六條規(guī)定的精神，此時(shí)原告與被告一某聯(lián)社仍存在租賃合同關(guān)系，只不過(guò)租賃期限為不定期，原告李某仍是該訟爭(zhēng)房屋的合法承租人，據(jù)此，依照合同法相關(guān)規(guī)定判決被告一對(duì)原告的損失進(jìn)行賠償。
????記者：吳律師對(duì)這個(gè)案子有什么看法？
????吳律師：首先，我們了解下什么是“承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，“承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”是指：在租賃合同存續(xù)期間，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。設(shè)立承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)目的在于保護(hù)承租人的利益。因此，根據(jù)法律規(guī)定，出租人在決定出賣其房屋前，對(duì)承租人負(fù)有通知的義務(wù)。在本案中，出租人在出賣涉案商鋪時(shí)未履行通知義務(wù)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可行使其權(quán)利，請(qǐng)求法院判決要求出賣人對(duì)其損失進(jìn)行賠償。
????記者：在這個(gè)案件中，最后一次拍賣的時(shí)候，原被告之間的租賃合同已到期，為何法院認(rèn)為雙方之間仍存在租賃關(guān)系？
????吳律師：法院這樣認(rèn)為是基于合同法第215條、第236條規(guī)定了房屋租賃合同期滿或解除后，承租人仍使用租賃物而出租人未提出異議的，此時(shí)的租賃關(guān)系仍然存在，但租賃期限為不定期。本案中，雙方租賃合同期限屆滿后，原告李某仍繼續(xù)使用租賃物，被告一未提出異議。同時(shí)，在被告某聯(lián)社委托拍賣公司的拍賣文件中，也載明了拍賣標(biāo)的物存在租賃關(guān)系，由此可見，被告一是明知且認(rèn)可這種租賃關(guān)系的，本案原告是該涉案商鋪的合法承租人。
????記者：在租賃合同中，原告與被告一已經(jīng)約定了在轉(zhuǎn)移商鋪所有權(quán)時(shí)不需經(jīng)原告同意，法院為何認(rèn)為該條款無(wú)效？
????吳律師：關(guān)于當(dāng)事人在租合同中對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的約定。合同法第230條關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，是強(qiáng)制性規(guī)范，即無(wú)論租賃雙方在租賃合同中是否約定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，作為房屋承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果租賃雙方在租賃合同中約定排除了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么承租人是否仍具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？由于合同法第230條并沒有約定優(yōu)先的規(guī)定，因此，在合同中排除承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條款無(wú)效，原告李某作為承租人仍享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
????記者：承租人享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是在任何時(shí)候都能主張嗎？
????吳律師：不是這樣的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條之規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：
????（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；
????（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
????（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；
????（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
????記者：被告一作為出租人，應(yīng)該如何履行通知義務(wù)？
????吳律師：出租人的通知義務(wù)包括：
????一、通知期限：法律中只規(guī)定了出租人在合理期限內(nèi)通知承租人，但是對(duì)于合理應(yīng)如何界定并未做規(guī)定，給予了法官一定的自由裁量的權(quán)力，如果出租人和承租人有約定的，依照約定確定通知的期限。
????二、通知內(nèi)容：出租人應(yīng)將其與第三人訂立的買賣合同的內(nèi)容通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，讓承租人充分了解到租賃物的具體出賣條件，再?zèng)Q定是否要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
????三、通知方式：對(duì)于采用何種方式通知承租人，法律未作明確規(guī)定，關(guān)鍵要看是否能使承租人得以知悉。為了避免不必要的糾紛，出租人最好是采取書面方式通知承租人。
????可見，判斷出租人是否履行了通知義務(wù)關(guān)鍵在于，出租人是否在合理期限內(nèi)發(fā)出了通知，其通知內(nèi)容中是否包含出租房屋出售的相關(guān)信息，其效果是否滿足承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件。
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