????在我國(guó)《合同法》實(shí)施前約定的房屋租賃期限超過法律規(guī)定的最長(zhǎng)租賃期限20年，這樣的約定是否有效？近日，麻章法院審理了該案件，并經(jīng)一、二審作出了生效判決。

????案情回顧——

????1997年1月24日，湛江市某工商管理分局與被告符某簽訂了《租賃鋪位協(xié)議書》，約定符某租賃位于某商業(yè)街K物樓某鋪位，租賃期限為50年，從1997年2月1日起至2047年2月1日止，鋪面面積為7.85平方米，每平方米年租金為2480元，合計(jì)50年租金為19468元。雙方對(duì)約定的租金理解有爭(zhēng)議，原告認(rèn)為“合計(jì)50年租金為19468元”屬于筆誤，應(yīng)當(dāng)按照 “每平方米年租金為2480元”的約定計(jì)算租金，故主張被告支付欠繳租金；被告則認(rèn)為“每平方米年租金2480元”實(shí)際是每平方米50年的租金2480元，即2480元乘以7.85平方米等于19468元，是雙方真實(shí)的意思表示，故被告已付清50年的租金。另，原告認(rèn)為租賃期限50年超過合同法規(guī)定的最長(zhǎng)租賃期限20年，故請(qǐng)求法院確認(rèn)自2019年10月1日之后的租賃期限無效；被告則認(rèn)為約定50年的租賃期限沒有違反當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

????法院判決——

????最終，法院判決確認(rèn)湛江市某工商管理分局與被告符某于1997年1月24日簽訂的《租賃鋪位協(xié)議書》，約定自2019年10月1日起至2047年2月1日止的租賃期限無效。并駁回原告湛江市某物業(yè)管理站的其他訴訟請(qǐng)求。

????被告符某不服一審判決提起上訴，二審法院經(jīng)審理作出終審判決，判決維持原判，該案現(xiàn)已生效。

????法官說法——

????當(dāng)事人為達(dá)到長(zhǎng)期使用租賃物的目的，約定了相當(dāng)長(zhǎng)的租賃期限，以租代賣的情況屢見不鮮。本案中，合同雙方約定的房屋租賃期限超過合同法規(guī)定的最長(zhǎng)租賃期限20年，且跨越了合同法實(shí)施之日，合同法實(shí)施之前的租賃期間按照法不溯及既往的原則，法院不予調(diào)整，但合同法實(shí)施后的租賃期限應(yīng)當(dāng)自合同法實(shí)施之日起計(jì)算，超過合同法規(guī)定的最長(zhǎng)20年的租賃期限當(dāng)屬無效。