????一批“三舊”改造項目舊貌換新顏

????近年來，我市根據(jù)“政府主導、市場運作、計劃實施”的原則。堅持以點帶面，按照“改造一個，示范一片”的工作思路，科學謀劃重點改造項目。如改造前海灘淤泥堆積的水上運動中心項目，改造后獨具維多利亞港灣風情，變成我市一張亮麗的城市名片。用地總面積約680畝的城市原點廣場項目，計劃總投資超過100億元，配建了市十二小原點分校、幼兒園、市民廣場等一批公共設施。閑置十余年、近500畝的原三星汽車廠區(qū)改造項目，以10億元的投資改造成為供數(shù)萬人宜居的大型優(yōu)質社區(qū)。

????據(jù)悉，我市開展城市更新（“三舊”改造）工作以來，全市新增實施“三舊”改造項目土地面積29774.28畝，完成“三舊”改造項目土地面積14252.56畝，投入改造資金661.11億元，實現(xiàn)節(jié)約土地11751.39畝，節(jié)地率82.45%。先后獲得了全省2012年度“三舊”改造考核三等獎、2014年度“三舊”改造考核二等獎、2016年度“三舊”改造考核三等獎和2017年度“三舊”改造考核三等獎。

????政策：

????政府讓利 “撬動”市場參與積極性

????《實施意見》是“三舊”改造政策措施的“升級版”。特別是在降低項目改造成本、適度提高開發(fā)強度、公共設施配建、促進工業(yè)發(fā)展、城中村改造等方面提出了新舉措。

????鼓勵成片連片改造

????劃撥土地補辦出讓手續(xù)和出讓土地改變土地使用條件的，按規(guī)定計算方法評估差價的40%計收土地出讓價款；舊城鎮(zhèn)成片連片改造項目用地面積超過50畝以上部分按評估差價的30%計收；舊村莊改造項目用地面積超出50畝以上部分按評估差價的20%計收。

????對于成片連片改造項目，改造范圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移到單一主體后，可由該主體申請實施改造。在完成上蓋物拆除后再注銷原有不動產權證，由自然資源管理部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同。但連片改造涉及公有經(jīng)濟成分占主導地位的公司、企業(yè)資產處置的，必須按照國有資產處置程序辦理。

????適當調整改造容積率上限

????舊廠房改為居住用地的“三舊”改造項目，地塊面積≤1公頃、>1公頃且≤5公頃、>5公頃的條件下，其容積率上限由原核準的3.5、3.2、3.0分別提高至3.8、3.5、3.2；舊廠房改為商業(yè)、辦公用地的“三舊”改造項目，地塊面積≤1公頃、>1公頃的條件下，其容積率上限由原核準的5.5、5.0分別提高至6.0、5.5；舊城區(qū)、舊村莊改為居住用地的“三舊”改造項目，在地塊面積>1公頃且≤5公頃、>5公頃的條件下，其容積率上限由原核準細則明確的3.8、3.5分別提高至4.0、3.8；舊城區(qū)、舊村莊改為商業(yè)、辦公用地的“三舊”改造項目，在地塊面積≤1公頃、>1公頃的條件下，其容積率上限由原核準細則明確的6.5、6.0分別提高至8.0、7.0。

????規(guī)劃引領 提高公共服務供給

????《實施意見》提出，通過規(guī)劃通盤改善改造片區(qū)交通道路、教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生、消防設施、社區(qū)服務等公共設施和基礎設施的配套建設。改造項目凡達到配建教育設施的居住用地 ，須按照有關政策規(guī)定配建相應教育設施。其中規(guī)劃住戶達3000戶以上應按有關規(guī)定配建中小學、規(guī)劃居住人口達4500人以上應配建幼兒園。

????對于“工改商”項目，由原土地權利人自行改造的，除應當按規(guī)定補繳地價款及相關稅費外，還應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于該項目工業(yè)用地總面積15%的土地無償移交政府用于公益性項目建設。項目移交政府用于公益性用地面積超過15%土地的，超出部分按公益性用途評估后抵減土地出讓價款。

????產業(yè)優(yōu)先 推進工業(yè)提升發(fā)展

????納入“三舊”改造范圍，有合法用地手續(xù)的工業(yè)用地，改造后用于興辦先進制造業(yè)、生產性及高科技服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)建設項目的，經(jīng)市、縣（市）政府批準，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。利用“三舊”改造資源建設的生產性及高科技服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺項目用房可分為產業(yè)用房和配套用房，配套用房建筑面積不得超過項目計容建筑面積的15%。

????稅費優(yōu)惠促城中村改造

????城中村改造可享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策，免征城市基礎設施配套費等行政性收費和政府性基金；涉及的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅等按國家有關規(guī)定依法予以減免。項目中配建公共租賃住房的，按配建面積比例享受相應的優(yōu)惠政策。經(jīng)營性收費按相關收費標準的低限予以減半收取。村民回遷安置住房辦理不動產登記，不收登記費。

????“三舊”改造用地的審批更規(guī)范

????涉及完善集體和國有建設用地手續(xù)、土地征收手續(xù)及市區(qū)“三舊”改造面積達10公頃以上由市政府審批?！叭f”改造地塊確實與周邊不能整合且滿足用地規(guī)劃條件和建筑退讓規(guī)定的前提下，可以進行工業(yè)、商業(yè)改造；改造為居住用地的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造地塊面積應不低于1200平方米、縣（市）城區(qū)改造地塊面積應不低于2400平方米、湛江市城區(qū)地塊面積應不低于4800平方米?！叭f”改造方案有效期由一年改為二年。

????謀劃：

????盤活資源優(yōu)化功能補齊短板 助力城市高質量發(fā)展

????下一步，如何高質量謀劃好湛江城市更新“文章”？市城市更新局相關負責人介紹道，我市將著力解決好城市更新（“三舊”改造）工作中存在的突出問題，有效盤活存量土地資源，優(yōu)化城市功能布局，補足公共設施短板，全面提升城市品質和綜合承載力，促進城市高質量發(fā)展，助推我市城市更新（“三舊”改造）。特別是通過優(yōu)惠政策激發(fā)市場活力，引導社會資本加大參與舊城區(qū)、城中村改造；加強我市“三舊”改造地塊成片連片改造，配建學校等公共服務配套設施；開展“三舊”改造專項規(guī)劃和片區(qū)規(guī)劃編制工作；擬訂“城中村”改造工作方案，結合優(yōu)惠政策，靈活運用“一村一策”，綜合運用“拆除重建”、“微改造”等改造方式分類推進“城中村”改造工作；制定政策引導改造促進和提升工業(yè)發(fā)展，盡快編制“工改工”規(guī)劃，推進工業(yè)區(qū)連片改造升級試點工作。

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