????隨著土地價(jià)值的不斷攀升，近年來(lái)，很多市民將置業(yè)的目光投向了較市區(qū)商業(yè)用地價(jià)格相對(duì)低廉的城中村或城鎮(zhèn)周邊農(nóng)村的宅基地?？僧?dāng)土地升值后，賣(mài)方又想反悔收回土地。此時(shí)買(mǎi)方要如何維護(hù)自己的權(quán)益？近日，麻章法院審理了一起農(nóng)村宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，并經(jīng)一、二審作出了生效判決。
????案情回顧
????2005年3月29日，麻章區(qū)麻章鎮(zhèn)某村分配予梁某女及其丈夫陳某男宅基地80平方米，登記在二人未成年的兒子陳某名下。2007年10月7日，陳某男與雷州市東里鎮(zhèn)某村的祝某簽訂《轉(zhuǎn)讓宅基地協(xié)議》，協(xié)議將宅基地以53500元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給祝某，祝某依約支付了轉(zhuǎn)讓款。2018年1月底，祝某欲平整土地建房時(shí)遭到梁某女阻止，梁某女以其丈夫無(wú)權(quán)處分且農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓為由，于2018年2月訴至麻章法院，請(qǐng)求確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓宅基地協(xié)議》無(wú)效。
????法院判決
????麻章法院經(jīng)審理認(rèn)為，農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，宅基地應(yīng)當(dāng)按照法律和國(guó)家政策分配給本村村民使用。依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！鞭r(nóng)村集體的土地禁止對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)桓孀Ｄ撤潜敬宕迕?，其無(wú)權(quán)使用其他村民的宅基地，被告陳某男將宅基地轉(zhuǎn)讓給被告祝某違反了該法律規(guī)定。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，二被告于2007年10月7日簽訂的《轉(zhuǎn)讓宅基地協(xié)議》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬無(wú)效，故判決確認(rèn)該協(xié)議無(wú)效。
????被告祝某不服一審判決提起上訴，二審法院經(jīng)審理作出終審判決，判決維持原判，該案現(xiàn)已生效。
????法官說(shuō)法
????近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，城市近郊的土地持續(xù)增值，涉及上述區(qū)域的房屋買(mǎi)賣(mài)、宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛迅猛增長(zhǎng)。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定及國(guó)家政策，宅基地等集體所有土地使用權(quán)帶有很強(qiáng)的社會(huì)保障功能，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部享有、流轉(zhuǎn)；否則轉(zhuǎn)讓合同均因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定自始無(wú)效。但在實(shí)踐中，違法流轉(zhuǎn)大量存在，若賣(mài)方一方悔約，買(mǎi)方將會(huì)面臨較大的經(jīng)濟(jì)損失。本案中，雖然涉案《轉(zhuǎn)讓宅基地協(xié)議》是合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且協(xié)議簽訂后雙方已各自履行了合同約定的全部?jī)?nèi)容，但當(dāng)事人簽訂的合同僅具有真實(shí)意思表示要件，其效力因違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定自始無(wú)效。
????此類(lèi)案件的買(mǎi)方該如何保障自身合法權(quán)益？
????依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中，祝某可以另訴陳某男返還購(gòu)地款，并可向陳某男追索因土地增值而所受到的損失。
