????隨著土地價值的不斷攀升，近年來，很多市民將置業(yè)的目光投向了較市區(qū)商業(yè)用地價格相對低廉的城中村或城鎮(zhèn)周邊農(nóng)村的宅基地?？僧?dāng)土地升值后，賣方又想反悔收回土地，這種不誠信的行為引發(fā)出一系列的合同糾紛。此時買方要如何維護(hù)自己的權(quán)益?近日，記者從麻章法院了解到，該院審理了一起農(nóng)村宅基地使用權(quán)買賣合同糾紛案件，并經(jīng)一、二審作出了生效判決。
????回顧
????男子轉(zhuǎn)讓宅基地 妻子訴至法院
????2005年3月29日，湛江市麻章區(qū)麻章鎮(zhèn)某村分配予梁某女及其丈夫陳某男宅基地80平方米，登記在二人未成年的兒子陳某名下。2007年10月7日，陳某男與雷州市東里鎮(zhèn)某村的祝某簽訂《轉(zhuǎn)讓宅基地協(xié)議》，協(xié)議將宅基地以53500元的價格轉(zhuǎn)讓給祝某，祝某依約支付了轉(zhuǎn)讓款。2018年1月底，祝某欲平整土地建房時遭到梁某女阻止，梁某女以其丈夫無權(quán)處分且農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓為由，于2018年2月訴至麻章法院，請求確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓宅基地協(xié)議》無效。
????判決
????轉(zhuǎn)讓宅基地協(xié)議無效
????麻章法院經(jīng)審理認(rèn)為，農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理，宅基地應(yīng)當(dāng)按照法律和國家政策分配給本村村民使用。依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”農(nóng)村集體的土地禁止對外轉(zhuǎn)讓，被告祝某非本村村民，其無權(quán)使用其他村民的宅基地，被告陳某男將宅基地轉(zhuǎn)讓給被告祝某違反了該法律規(guī)定。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，二被告于2007年10月7日簽訂的《轉(zhuǎn)讓宅基地協(xié)議》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬無效，故判決確認(rèn)該協(xié)議無效。
????被告祝某不服一審判決提起上訴，二審法院經(jīng)審理維持原判，該案現(xiàn)已生效。
????說法
????違反法律強(qiáng)制性規(guī)定
????的合同自始無效
????近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，城市近郊的土地持續(xù)增值，涉及上述區(qū)域的房屋買賣、宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛迅猛增長。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定及國家政策，宅基地等集體所有土地使用權(quán)帶有很強(qiáng)的社會保障功能，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部享有、流轉(zhuǎn);否則轉(zhuǎn)讓合同均因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定自始無效。但在實(shí)踐中，違法流轉(zhuǎn)大量存在，若賣方一方悔約，買方將會面臨較大的經(jīng)濟(jì)損失。本案中，雖然涉案《轉(zhuǎn)讓宅基地協(xié)議》是合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且協(xié)議簽訂后雙方已各自履行了合同約定的全部內(nèi)容，但當(dāng)事人簽訂的合同僅具有真實(shí)意思表示要件，其效力因違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定自始無效。
????買方可追索
????購地款和損失
????依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中，祝某可以另訴陳某男返還購地款，并可向陳某男追索因土地增值而所受到的損失。
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