????12月4日，廣東省消費(fèi)者委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“省消委會(huì)”）召開新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)2019年房地產(chǎn)中介服務(wù)十大“潛規(guī)則”。
????省消委會(huì)在今年5-9月期間，組織開展了2019年房地產(chǎn)中介服務(wù)專項(xiàng)調(diào)查。據(jù)調(diào)查，逾5成受訪者對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)滿意度評(píng)價(jià)一般或不滿意,反映出消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)總體滿意度不高；房源信息不實(shí)、執(zhí)業(yè)不規(guī)范、總體服務(wù)質(zhì)量偏低、個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)高等四大問題突出。
????據(jù)介紹，省消委會(huì)經(jīng)過近半年時(shí)間廣泛征集推薦，并結(jié)合調(diào)查體察發(fā)現(xiàn)的線索和日常受理投訴案例，最終評(píng)出“十大房地產(chǎn)中介服務(wù)潛規(guī)則”，覆蓋中介服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)。
????一、虛假低價(jià)房源引客，乘機(jī)開展業(yè)務(wù)推銷
????解讀：發(fā)布虛假低價(jià)房源信息是許多房產(chǎn)中介招攬客戶的常見手段。當(dāng)客戶受到吸引前來咨詢或要求看房時(shí)，中介人員則以各種理由進(jìn)行推托，或表示房屋已出售，乘機(jī)推銷其他房源，實(shí)際價(jià)格均高于發(fā)布房源，甚至差距很大。
????案例：廣州消費(fèi)者黃小姐近期準(zhǔn)備買房，在中介的櫥窗廣告上，她總能看到很多令其心動(dòng)的房源，但走進(jìn)去一了解，卻發(fā)現(xiàn)這些房源信息要不已過期，要不房子已出售。中介人員熱情介紹，還有很多其他實(shí)惠的房子，馬上乘機(jī)進(jìn)行推銷，但實(shí)際推薦房源都是高價(jià)格，根本沒有櫥窗廣告里實(shí)惠的房子。
????點(diǎn)評(píng)：以上虛假信息侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)，違反了《合同法》第425條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告?！焙汀斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條(三)規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易。”
????消費(fèi)者遇到上述情況，可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門進(jìn)行舉報(bào)，由行政部門調(diào)查懲處。也可向有關(guān)部門和消費(fèi)者組織投訴，進(jìn)行消費(fèi)維權(quán)。
????二、營造熱銷假象，誘導(dǎo)倉促成交
????解讀：為了讓購房者盡快下定鎖定交易，部分中介營造房屋熱銷的假象，比如找“房托”去新樓盤排隊(duì)購房，在售樓房源公示欄上面打出“售完”字樣，或者在二手樓交易談判期間，冒充其他買家假意搶購?fù)惶追?，讓購房者覺得房子銷售太火，促使購房者在未對(duì)房屋進(jìn)行全面了解、未考慮周全的情況下倉促下定簽署合同。
????案例：深圳李女士在中介的帶領(lǐng)下來到某樓盤看房，當(dāng)天人很多，感覺房子快被賣完了。在看樓過程中，中介和銷售人員不停制造緊張氛圍，說由于政府限價(jià)，樓盤價(jià)格低、銷量好，小戶型只有兩套了，再不買都被別人搶走了，在中介虛張聲勢(shì)、不停催促下，李女士迷迷糊糊的交了五萬元定金，并交付了首付款總共32萬。但過后，李女士發(fā)現(xiàn)房管局網(wǎng)站上該樓盤還有很多房子沒有銷售出去，而且經(jīng)過了解，中介所說可以解決孩子讀書問題屬違法操作。
????點(diǎn)評(píng)：熱銷假象侵犯了消費(fèi)者的知情同意權(quán)和公平交易權(quán)，違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條(一)規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不得捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格?！?/p>
????消費(fèi)者遇到上述情況，一定要提高警惕，保持清醒，切防沖動(dòng)，特別不能輕易下定，上了不良商家的當(dāng)。
????三、定金收取設(shè)陷阱，兩頭忽悠做文章
????解讀：定金原本是規(guī)范買賣雙方信守承諾的一種擔(dān)保方式，但一些房地產(chǎn)中介卻在定金上做文章，先是忽悠買家消費(fèi)者交定金，再想方設(shè)法從中獲利;同時(shí)又勸說賣家接受定金，卻刻意隱瞞賣家反悔需雙倍返還定金的法律責(zé)任。
????案例：珠海某消費(fèi)者在中介的帶領(lǐng)下到拱北某小區(qū)看房。當(dāng)時(shí)在中介人員一頓忽悠下，消費(fèi)者就交了1400元定金，中介收取定金后并未跟消費(fèi)者簽訂任何合同和給相關(guān)收據(jù)。之后消費(fèi)者覺得有問題，要求退回定金，中介不給予答復(fù)。第二天，消費(fèi)者到中介公司來要，卻說定金已轉(zhuǎn)給業(yè)主，不可以退，但又不能提供轉(zhuǎn)賬憑證和業(yè)主信息，一切都是口說無憑。最后，雖經(jīng)消費(fèi)者強(qiáng)烈要求，也僅僅是退回500元。
????點(diǎn)評(píng)：定金收取陷阱侵犯消費(fèi)者的知情同意權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)，違反了《合同法》第435條規(guī)定:“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?/p>
????因此，消費(fèi)者有權(quán)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)退還其全部定金。
????四、服務(wù)收費(fèi)不透明，“其他費(fèi)用”花樣新
????解讀：盡管有關(guān)部門規(guī)定中介服務(wù)需要明示收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際操作中，部分中介不公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還利用各種理由和形式多收費(fèi)，如評(píng)估費(fèi)、律師服務(wù)費(fèi)、按揭代理服務(wù)費(fèi)等，這些收費(fèi)額度彈性大，且不事先明示告知，讓消費(fèi)者在不知情的情況下多交費(fèi)用。
????案例：消費(fèi)者劉先生通過中介購買了一套房產(chǎn)，總價(jià)為88萬元，但是劉先生發(fā)現(xiàn)除了賣方和政府有關(guān)稅費(fèi)之外，由中介收取的費(fèi)用高達(dá)3.2萬多元，這些費(fèi)用包括評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、按揭顧問費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)等，這些收費(fèi)里面有些有票據(jù)，有些沒有。劉先生覺得這些費(fèi)用的收取不夠透明，尤其是按揭顧問費(fèi)、評(píng)估費(fèi)沒有收據(jù)，都是統(tǒng)一被納入“其他費(fèi)用”的名目中。
????點(diǎn)評(píng)：服務(wù)收費(fèi)不透明侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)和公平交易權(quán)，違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第18條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息?！?/p>
????房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用;不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐;一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)。
????消費(fèi)者遇到上述情況，要勇敢指出商家問題，并進(jìn)行抵制，也可進(jìn)行舉報(bào)投訴。
????五、個(gè)人信息遭泄露，騷擾電話接不完
????解讀：使用線上房地產(chǎn)中介平臺(tái)時(shí)，平臺(tái)都要求使用個(gè)人信息注冊(cè)。雖然平臺(tái)的服務(wù)協(xié)議中一般都有“隱私制度”的相關(guān)規(guī)定，但是這些服務(wù)協(xié)議采用合同格式，條款諸多、內(nèi)容冗長(zhǎng)，多數(shù)網(wǎng)友并未閱讀或者只是簡(jiǎn)單瀏覽，某些網(wǎng)站甚至采用默認(rèn)勾選“同意”的方式，使消費(fèi)者的信息被“合法”使用，導(dǎo)致發(fā)生各種騷擾行為。
????案例：消費(fèi)者李女士通過某線上房地產(chǎn)中介平臺(tái)購買了一套房子，誰知房子剛成交不久，手機(jī)被各種騷擾電話打爆。開始是裝修公司打來的，一天可以接十幾個(gè)，讓人聽到神經(jīng)衰弱。隨后各路中介來電話，推銷各種樓盤，無論是早上、中午、晚上都有來電，每天接好幾個(gè)，李女士不堪其擾。
????點(diǎn)評(píng)：泄露消費(fèi)者個(gè)人信息侵害了消費(fèi)者的人身安全權(quán)和隱私權(quán)，違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第19條規(guī)定：“經(jīng)營者及其工作人員對(duì)收集的消費(fèi)者個(gè)人信息必須嚴(yán)格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)采取技術(shù)措施和其他必要措施，確保信息安全，防止消費(fèi)者個(gè)人信息泄露、丟失。在發(fā)生或者可能發(fā)生信息泄露、丟失的情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取補(bǔ)救措施。 ”同時(shí)，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條(四)規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不得泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益?！?/p>
????消費(fèi)者遇到上述情況，可進(jìn)行舉報(bào)投訴，維護(hù)自身權(quán)益。
????六、違規(guī)變通辦假證，風(fēng)險(xiǎn)損失客戶擔(dān)
????解讀：為使買賣雙方滿足房地產(chǎn)交易條件，促使交易成功，部分中介違法違規(guī)代辦社保、完稅等虛假證明，并收取價(jià)格不菲的代辦費(fèi)。若代辦不成功或被揭穿，消費(fèi)者則不能要回代辦費(fèi)，須自己承擔(dān)損失的風(fēng)險(xiǎn)。
????案例：東莞消費(fèi)者趙先生通過某房地產(chǎn)中介購買了一套二手房，但由于趙先生無法提供在莞工作滿一年的完稅和社保證明辦理銀行按揭，在中介的誘導(dǎo)下，趙先生同意另支付中介2000元“變通”代辦費(fèi)，辦理虛假證明。后來，銀行發(fā)現(xiàn)有假，不予辦理。在交易不成功的情況下，中介卻拒絕退回中介費(fèi)和代辦費(fèi)。
????點(diǎn)評(píng)：誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)辦假證并收費(fèi)，侵害了消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)權(quán)。限貸限購是目前進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要行政手段，經(jīng)紀(jì)人不得違反規(guī)定出具虛假證明文件，騙取購房資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)因違反限購政策給購房人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由其承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任;應(yīng)當(dāng)無條件退還消費(fèi)者中介費(fèi)和代辦費(fèi)。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或者個(gè)人偽造國家機(jī)關(guān)公章或公文等，可能會(huì)涉嫌刑事犯罪。
????消費(fèi)者遇到上述情況，一方面要進(jìn)行抵制，另一方面可向有關(guān)部門舉報(bào)，由相關(guān)部門給予經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相應(yīng)的處罰。
????七、房?jī)r(jià)優(yōu)惠藏貓膩，變相漲價(jià)是目的
????解讀：部分房產(chǎn)銷售商為了獲取更大的利益，巧立名目以“團(tuán)購費(fèi)”、“優(yōu)惠費(fèi)”、“電商費(fèi)”等名義吸引消費(fèi)者，讓消費(fèi)者誤以為撿到便宜，實(shí)則額外收取房?jī)r(jià)外的費(fèi)用。
????案例：廣州消費(fèi)者在中介銷售推薦下，來到某樓盤售樓部咨詢樓盤情況。銷售人員以“購房可以享受團(tuán)購費(fèi)6萬抵15萬優(yōu)惠活動(dòng)”吸引消費(fèi)者。在中介人員各種優(yōu)惠的鼓吹下，消費(fèi)者交了2萬元定金和1萬團(tuán)購款，并在中介人員的不斷催促下，匆匆簽下了認(rèn)購書。待消費(fèi)者回家仔細(xì)閱讀相關(guān)資料后才發(fā)現(xiàn)，6萬團(tuán)購款并未計(jì)入認(rèn)購書總價(jià)，屬額外收取。
????點(diǎn)評(píng)：虛假優(yōu)惠侵害消費(fèi)者知情權(quán)和選擇權(quán)，違反了《合同法》第425條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告”及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第8條規(guī)定：“ 消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”。
????消費(fèi)者有權(quán)根據(jù)商品或者服務(wù)的不同情況，要求經(jīng)營者提供商品的價(jià)格、產(chǎn)地、生產(chǎn)者、用途、性能、規(guī)格、等級(jí)、主要成份、生產(chǎn)日期、有效期限、檢驗(yàn)合格證明、使用方法說明書、售后服務(wù)，或者服務(wù)的內(nèi)容、規(guī)格、費(fèi)用等有關(guān)情況。
????消費(fèi)者如因經(jīng)紀(jì)公司的虛假承諾造成損失，有權(quán)要求經(jīng)紀(jì)公司退還額外收取的費(fèi)用。
????八、解押房貸套路多，游說賣家借“高利”
????解讀：按揭貸款購房是較常用的購房方式，為了二手住宅能順利交易，賣房人需要先辦完解抵押。對(duì)于部分賣房人而言，要一下子湊夠資金到銀行解抵押比較困難。因此，部分中介游說賣房人向中介機(jī)構(gòu)或第三方金融機(jī)構(gòu)借錢解抵押。有些中介提供的貸款服務(wù)背后，卻是高額的貸款利率，年利率甚至高于央行規(guī)定的五六倍。
????案例：消費(fèi)者楊先生委托中介代售其名下一套房產(chǎn)，該中介讓其同事與楊先生達(dá)成成交意向，并交了10萬元定金。由于楊先生的房子還在按揭還貸中，需用50萬元資金從銀行解押。中介公司向楊先生提出，一是拿家里其他房產(chǎn)去高利貸公司做抵押;二是向房產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)借錢還貸款。由于利息太高，楊先生沒有同意，中介公司便要求楊先生降低房?jī)r(jià)5萬元，作為買方幫其從銀行解押的經(jīng)費(fèi)，否則就限制其繼續(xù)出售該房產(chǎn)。
????點(diǎn)評(píng)：解押套路侵害了消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)權(quán)和選擇權(quán)，違反了《合同法》425條和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第17條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同?！?/p>
????房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的的是居間服務(wù)，在促成合同時(shí)收取居間費(fèi)用，如提供居間服務(wù)以外的其它服務(wù)，則需要另行簽訂合同，約定相關(guān)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)情況。且其它服務(wù)不得違反公平交易原則，消費(fèi)者遇到此類情況，有權(quán)予以拒絕。
????九、《看房確認(rèn)》要簽名，霸王條款很鬧心
????解讀：為防止“跳單”，近年來中介要求看房者簽署《看房確認(rèn)書》，已成為二手房產(chǎn)交易市場(chǎng)的普遍情況。因《看房確認(rèn)書》而產(chǎn)生的糾紛越來越多，一些中介機(jī)構(gòu)利用信息不對(duì)稱，單方制定類似《看房確認(rèn)書》的“霸王條款”，排除其他地產(chǎn)中介的正常競(jìng)爭(zhēng)，損害購房消費(fèi)者利益。
????案例：消費(fèi)者李先生通過房屋中介去看一套標(biāo)價(jià)100萬的二手房?？捶壳埃薪楦嬖V他根據(jù)“行規(guī)”，需先簽署“看房書”。李先生購房心切，只好在中介預(yù)先準(zhǔn)備好的《看房證明及委托協(xié)議書》上簽名。根據(jù)協(xié)議，如房屋成交，李先生應(yīng)支付成交價(jià)的3%作為傭金。同時(shí)“看房書”上規(guī)定“在一年內(nèi)，看房者直接或間接與房主成交，都視為由該中介公司促成交易，須支付上述傭金及等額于傭金25%的違約金”。
????點(diǎn)評(píng)：霸王條款侵害了消費(fèi)者公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)，違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第26條規(guī)定：“經(jīng)營者在經(jīng)營活動(dòng)中使用格式條款的，應(yīng)當(dāng)以顯著方式提請(qǐng)消費(fèi)者注意商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價(jià)款或者費(fèi)用、履行期限和方式、安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等與消費(fèi)者有重大利害關(guān)系的內(nèi)容，并按照消費(fèi)者的要求予以說明。 ”
????經(jīng)營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強(qiáng)制交易。
????格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。 《看房確認(rèn)書》屬于典型的格式條款，其中排除或限制消費(fèi)者權(quán)利的內(nèi)容無效，對(duì)消費(fèi)者沒有約束力。
????十、全權(quán)委托本信任，恣意妄為損權(quán)益
????解讀：由于二手房買賣流程繁雜，部分中介抓住消費(fèi)者怕麻煩的心理，便讓賣房者簽署一份房屋全程包銷委托合同，由中介全權(quán)辦理賣房及過戶等手續(xù)，但其卻對(duì)合同條款任意改動(dòng)或借受托房產(chǎn)從事抵押貸款，嚴(yán)重?fù)p害賣房者的合法權(quán)益。
????案例：消費(fèi)者劉女士委托房產(chǎn)中介出售閑置住房，中介人員張某讓其簽署一份房屋全程包銷委托合同，由他們代為售賣。劉女士圖省事，欣然答應(yīng)，在張某的安排下，到一家公證處辦理了為期6個(gè)月的委托書，并將房屋產(chǎn)權(quán)證交給了張某。在合同到期后，房產(chǎn)未售出，劉女士多次要求歸還房屋產(chǎn)權(quán)證原件，張某總以各種理由推脫。劉女士起了疑心，前往房管局查詢這套房屋情況時(shí)，竟被告知房屋已被張某抵押給了抵押權(quán)人王某。
????點(diǎn)評(píng)：包銷協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)大，全權(quán)委托須慎重。以上情況已經(jīng)侵害了消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)權(quán)和知情權(quán)，違反了《合同法》第406條規(guī)定：“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。受托人超越權(quán)限給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”
????根據(jù)《合同法》包銷協(xié)議已經(jīng)不屬于《居間合同》，而是屬于《委托合同》。因此，如果受托的經(jīng)紀(jì)公司及人員超越權(quán)限，給委托人造成了損失，消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)紀(jì)公司賠償損失，并有權(quán)解除合同。
