????記者觀察發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的源頭，都是在停車位管理問題上達(dá)不到一致而產(chǎn)生的。停車位租賃費(fèi)用突然上漲、租賃方式只有年租沒有月租、地下停車場只售不租，這些管理方式普遍讓業(yè)主難以接受，沒有車位的業(yè)主只能把車子停在小區(qū)周圍的道路邊，甚至出現(xiàn)業(yè)主用車堵住車庫出入口以示反對的現(xiàn)象。不管是哪種方式，都潛藏著不安全因素，對業(yè)主的人身財產(chǎn)安全帶來不利影響。

????情況一 小區(qū)停車位月租說漲就漲

????海田路某小區(qū)這些年來的地下停車位糾紛可以說是市區(qū)小區(qū)停車糾紛的縮影。業(yè)主楊女士于2015年入住小區(qū)，當(dāng)時小區(qū)處于開發(fā)初期，入住的業(yè)主不多，小區(qū)把地下停車場免費(fèi)開放給業(yè)主使用。到了2016年中，小區(qū)決定取消免費(fèi)使用，要使用停車場的業(yè)主需要每個月繳納280元的月租費(fèi)用。當(dāng)時與周邊小區(qū)相比，280元的月租并不算高，雖然物業(yè)事先沒有與業(yè)主溝通過收費(fèi)問題，但是業(yè)主們基本都能接受這個價位。不到一年，物業(yè)又貼出了通知，地下停車場的月租要漲到350元，業(yè)主們就不樂意了。據(jù)楊女士講，業(yè)主們推選了幾名業(yè)主代表與物業(yè)協(xié)商，這不到一年的時間就漲價，業(yè)主們不同意，要求恢復(fù)原價，但是物業(yè)不愿意妥協(xié)，并稱這是開發(fā)商的決定，物業(yè)只是代為執(zhí)行。不滿的業(yè)主選擇了把車停在車庫門口的方式抗議，逼迫物業(yè)妥協(xié)，但物業(yè)依然堅持不降價，而不需要租車位的業(yè)主則不滿這些業(yè)主以激進(jìn)的方式阻塞道路交通，業(yè)主群里爆發(fā)了爭執(zhí)。350元的月租實行了2年多，從去年底開始，停車位租賃價格又漲了，變成了450元，“每次物業(yè)漲價都沒有與業(yè)主協(xié)商，都是突然貼出通知，說漲就漲。每次漲價都會有業(yè)主代表去提反對意見，但都沒有效果，最后妥協(xié)的都是業(yè)主。”楊女士無奈地表示，停車位收費(fèi)問題，物業(yè)和開發(fā)商想漲價就漲價，業(yè)主說不上話。

????情況二 小區(qū)車位只能年租沒有月租

????位于源珠路的一個小區(qū)，在上個月因為停車位收費(fèi)問題引起了市民熱議。據(jù)居住在這個小區(qū)的周先生說，自己從2016年入住小區(qū)后，地下停車場都是免費(fèi)供業(yè)主使用，今年下半年，物業(yè)貼出通知稱，地下停車場亂象橫生，私家車位經(jīng)常被占用，公共消防通道被堵塞，公共設(shè)施被撞壞，汽車打橫停放占用多個車位，為了規(guī)范管理，從11月起地下車位要有償使用?！暗叵峦＼噲鲆召M(fèi)才能使用，這本無可厚非，畢竟市區(qū)其他小區(qū)的停車場也是要收費(fèi)，問題是收費(fèi)要在合理范圍內(nèi)?！敝芟壬f，物業(yè)給出的價格，讓業(yè)主大跌眼鏡，“不能月租，只能年租，每年費(fèi)用為8400元，平均下來一個月700元，這樣高的租賃價格，在湛江找不出第二個?！睒I(yè)主們的意見非常大，多次找物業(yè)反映意見，“一年8400元租車位”一度成為市民熱議的焦點(diǎn)，在業(yè)主的強(qiáng)烈反對下，物業(yè)同意讓步，下調(diào)車位月租價格。記者昨日咨詢該小區(qū)物業(yè)，目前地下車庫車位若按年租，加上管理費(fèi)是6720元，算下來是560元一個月，若是按月租，加上管理費(fèi)是600元一個月。業(yè)主感嘆，即使價格下調(diào)，這個租金依然是高，還是租不起。

????情況三 小區(qū)車位只售不租

????最容易引起業(yè)主與物業(yè)矛盾的車位管理辦法，就是小區(qū)車位只售不租。記者了解到，市區(qū)不少小區(qū)的車位都是只售不租，將沒有購買車位的業(yè)主拒之門外，業(yè)主只能把車子停在小區(qū)周邊道路上，或者是向購買了車位的業(yè)主租。大量車輛停放在道路邊，有很大的安全隱患，也容易阻塞道路，造成交通擁堵。有的車主把車輛停在轉(zhuǎn)彎處，易讓駛經(jīng)車輛駕駛員產(chǎn)生視覺盲區(qū)，無法及時躲避行人和電動車，有很大安全隱患。業(yè)主對于物業(yè)只售不租的做法感到反感，市民鄭女士說：“雖然車位所有權(quán)在開發(fā)商手上，但是這種寧愿空著也不愿意租給業(yè)主的做法，有點(diǎn)太霸道，就是通過這種方式逼迫業(yè)主買車位。這種一味追求經(jīng)濟(jì)效益的做法讓業(yè)主反感?！?/p>

????律師說法：若開發(fā)商享有地下車庫所有權(quán)可決定出租或出賣

????北京德和衡（深圳）律師事務(wù)所蔣陽兵律師指出，根據(jù)廣東省發(fā)展改革委、廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的《關(guān)于放開住宅小區(qū)、商業(yè)配套、露天停車場停車保管服務(wù)收費(fèi)等有關(guān)問題的通知》，住宅小區(qū)機(jī)動車停放保管服務(wù)收費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定?！段餀?quán)法》《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：對業(yè)主共同管理的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此對業(yè)主共同所有的車位、車庫，企業(yè)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要依照法律法規(guī)規(guī)定程序進(jìn)行。此處是用“約定”的方式進(jìn)行定價，即通過雙方達(dá)成協(xié)議的方式定價，而非單方有權(quán)漲價。

????物業(yè)將未購買車位的業(yè)主拒之門外，是否合理呢？蔣陽兵指出，依照相關(guān)法律的規(guī)定，地下車庫大致分為三類，第一類地下車庫為人防工程，該地下車庫所有權(quán)歸區(qū)或縣人防辦，開發(fā)商作為投資者，管理收益歸開發(fā)商所有；第二類地下車庫不是人防工程且地下車庫面積沒有計入公攤，則地下車庫屬于開發(fā)商所有；第三類地下車庫不是人防工程且地下車庫面積計入了公攤，則地下車庫歸全體業(yè)主共有。業(yè)主要了解小區(qū)內(nèi)停車位權(quán)屬是約定還是法定屬于業(yè)主共用或開發(fā)商所有，首先應(yīng)該知曉小區(qū)規(guī)劃中設(shè)置停車位的位置，然后閱讀售房合同或者關(guān)于車位租售合同來確定其歸屬。如果小區(qū)規(guī)劃中沒有設(shè)置停車位，后來設(shè)置了停車位，而且是在小區(qū)業(yè)主共有的場地或道路上設(shè)置的，其權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有，即使開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這些停車位進(jìn)行租售或贈予，也是違法和無效的。若開發(fā)商享有地下車庫所有權(quán)，依照法律規(guī)定，則其享有了對地下車庫占有、使用、收益、處分的權(quán)能，即其可以決定采用出租還是出賣的方式。對于地下防空設(shè)施所設(shè)置的車位，因防空設(shè)施空間屬于國家所有，開發(fā)商對此類車位并不享有權(quán)屬，不能轉(zhuǎn)讓或出租，作為車位的使用權(quán)益應(yīng)歸所有業(yè)主所有。提供了服務(wù)的物業(yè)公司，可收取適當(dāng)?shù)姆?wù)費(fèi)。

????蔣陽兵指出，在現(xiàn)實中，有不少因為停車位收費(fèi)問題而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)的糾紛，業(yè)主維權(quán)時要用正確的方式，可以以協(xié)商或者訴訟的方式解決，切勿以過激方式維權(quán)。