近年來(lái)，隨著我市房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，與之相關(guān)的物業(yè)管理糾紛問(wèn)題日益凸顯，投訴量逐漸增多，物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)訴求主體多元化、形式多樣化、內(nèi)容復(fù)雜化以及矛盾易激化等特點(diǎn)。
物業(yè)人員清掃小區(qū)。
實(shí)際上，物業(yè)管理就如同操持一個(gè)復(fù)雜的大家庭，小區(qū)的公共停車(chē)位怎樣合理分配，業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金該如何使用，業(yè)主、物業(yè)公司、居委會(huì)的權(quán)利義務(wù)是什么……現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)較為宏觀籠統(tǒng)，難以解決目前我市物業(yè)管理出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題。
因此，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，總結(jié)我市物業(yè)管理工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，由市住建局牽頭制定物業(yè)管理的規(guī)范性文件，讓居民享受更高更舒適的生活質(zhì)量。日前，《湛江市物業(yè)管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）正式出臺(tái)，于7月1日起施行，有效期三年。
聚焦一
張弛有度促進(jìn)業(yè)主自治
針對(duì)目前我市小區(qū)業(yè)主自治組織成立比例低、成立困難的實(shí)際，《辦法》著重于業(yè)主自治組織的籌備啟動(dòng)，明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)成立的雙啟動(dòng)機(jī)制和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）在業(yè)主大會(huì)籌備工作中的職責(zé)，促使業(yè)主大會(huì)成立。即是：物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書(shū)面要求成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面要求后一個(gè)月內(nèi)成立籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動(dòng)組織成立籌備組?；I備組應(yīng)當(dāng)自首次籌備工作會(huì)議召開(kāi)之日起六個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立，籌備組的職責(zé)同時(shí)終止。
同時(shí)，《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中可以約定以下表決方式：委托表決，業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán)，以書(shū)面形式委托給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表行使；集合表決，業(yè)主大會(huì)對(duì)特定范圍內(nèi)維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過(guò)后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用；默認(rèn)表決，業(yè)主大會(huì)約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項(xiàng)，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計(jì)入已投的贊成票；異議表決，在維修資金使用事項(xiàng)中，持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)。
聚焦二
可通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)
《辦法》第三章關(guān)于物業(yè)服務(wù)與管理的規(guī)定，規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同關(guān)系。該章主要解決兩方面問(wèn)題：一是希望能夠根據(jù)物業(yè)的移轉(zhuǎn)和權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動(dòng)來(lái)界定物業(yè)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，把物業(yè)項(xiàng)目盡快、正常、規(guī)范地交接給相應(yīng)主體，保障業(yè)主成為物業(yè)管理的主導(dǎo)力量。其中，明確規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)承接查驗(yàn)資料的保存和移交；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘或退出、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)財(cái)物和資料的移交要求，以及拒絕退出情況下的處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后的空檔期物業(yè)管理等。
二是針對(duì)物業(yè)服務(wù)中的突出問(wèn)題，重點(diǎn)規(guī)定了裝修管理、停車(chē)管理、消防管理、資金管理、公共收益管理等問(wèn)題。《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。物業(yè)管理區(qū)域的公共收益應(yīng)當(dāng)繳入業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)或業(yè)主共有資金賬戶(hù)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
聚焦三
不得以任何原因中斷業(yè)主水電氣
為防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自收取業(yè)主有關(guān)手續(xù)費(fèi)、水電周轉(zhuǎn)金等費(fèi)用，《辦法》作出明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專(zhuān)營(yíng)服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)、水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yíng)服務(wù)單位收取勞務(wù)費(fèi)。專(zhuān)營(yíng)服務(wù)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費(fèi)和其他專(zhuān)營(yíng)服務(wù)費(fèi)繳交相關(guān)的保證金（抵押金、風(fēng)險(xiǎn)金）等費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶(hù)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者其他原因?yàn)橛芍袛嘤脩?hù)的正常用水、用電、用氣。
聚焦四
不得擅自挪用業(yè)主共有收益
《辦法》明確規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，可能損害特定業(yè)主就其專(zhuān)有部分享有的合法權(quán)益的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)該業(yè)主同意。利用物業(yè)管理區(qū)域共有部分經(jīng)營(yíng)所得的收益歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，定期向全體業(yè)主公開(kāi)收支情況，管理機(jī)構(gòu)不得擅自挪用業(yè)主共有收益。業(yè)主大會(huì)可以委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告向全體業(yè)主通報(bào)。
此外，《辦法》還明確了物業(yè)管理區(qū)域依法配建的人防工程用作停車(chē)位的，應(yīng)開(kāi)放使用并保持人防功能，并按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則確定維修責(zé)任的主體。
此外，《辦法》探索創(chuàng)新物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制，規(guī)定物業(yè)管理糾紛調(diào)處組織設(shè)置和調(diào)解程序制度，物業(yè)管理糾紛調(diào)解與行政調(diào)解、訴訟調(diào)解的銜接等，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互聯(lián)動(dòng)、相互銜接的物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作模式，強(qiáng)化多元化解，構(gòu)建和諧關(guān)系。
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