房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，承租人此前占用期間應(yīng)否支付使用費(fèi)？日前，麻章法院審理了一起房屋租賃合同糾紛案件，確認(rèn)房屋租賃合同無效后，對(duì)被承租人占用房屋期間應(yīng)否承擔(dān)使用費(fèi)作出裁決。

案件>>

農(nóng)用地改造成商鋪出租,租戶無法辦理注冊(cè)登記

2020年，余某租賃湛江市麻章區(qū)某經(jīng)濟(jì)合作社的農(nóng)用地用作養(yǎng)植基地，后在未辦理土地使用手續(xù)的情況下，在該農(nóng)用地上搭建鐵棚改造成夜市商鋪。2020年8月，余某以年租金36000元的價(jià)格將夜市其中一間商鋪出租給陳某。陳某交租后了解到該商鋪未辦理建設(shè)許可證等證件，經(jīng)詢余某，獲答復(fù)正在辦理。2020年10月，陳某開始裝修商鋪，于同年11月28日開始試業(yè)。因雙方一直未簽定書面租賃合同，且缺少土地使用證明等文件，導(dǎo)致陳某無法辦理工商注冊(cè)登記等手續(xù)，不能正常營業(yè)。故陳某要求余某退還租金。雙方協(xié)商不下，陳某訴至麻章法院請(qǐng)求確認(rèn)商鋪?zhàn)赓U合同無效，并判令被告返還租金、賠償商鋪裝修費(fèi)用及誤工費(fèi)合計(jì)七萬余元。

庭審中，被告余某認(rèn)可租賃合同無效，但認(rèn)為原告陳某亦清楚商鋪未辦理產(chǎn)權(quán)證，雙方對(duì)此均存在過錯(cuò)。并抗辯稱原告在租賃期間一直正常使用涉案商鋪，要求計(jì)算原告使用房屋期間的占用費(fèi)。商鋪裝修費(fèi)用應(yīng)由原告自行承擔(dān)。

麻章法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雖未簽訂書面租賃合同，但雙方已對(duì)房屋租賃事項(xiàng)達(dá)成合意，且原告已向被告交付了一年的租金并實(shí)際使用了涉案的商鋪，雙方形成了事實(shí)的租賃合同關(guān)系。因涉案商鋪系未經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)建筑，且事后無法補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，依照相關(guān)法律規(guī)定，涉案租賃合同屬無效合同，被告依法應(yīng)返還租金。原告亦需依法支付占用商鋪期間的占用費(fèi)。而本案中，被告將未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的商鋪出租給原告，原告在知道商鋪未獲批準(zhǔn)建設(shè)情況下仍對(duì)商鋪進(jìn)行裝修使用，雙方均存在過錯(cuò)。被告損失為房屋占用費(fèi)及墊付水電費(fèi)共1.3萬余元，原告裝修費(fèi)用損失經(jīng)鑒定評(píng)估為1.5萬余元。鑒于原、被告各自損失數(shù)額相近，各方損失各自承擔(dān)。

最終，麻章法院一審判決確認(rèn)涉案商鋪?zhàn)赓U合同無效，同時(shí)判令被告余某退還租金36000元給原告陳某，駁回原告陳某的其他訴訟請(qǐng)求。目前，本案已生效。

法官說法>>

租賃合同無效，出租人應(yīng)當(dāng)返還租金

法律規(guī)定因民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。涉案的房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。……”的規(guī)定，出租人理應(yīng)返還因無效租賃合同而取得的租金。

合同無效后，承租人亦需支付房屋占用使用費(fèi)

涉案合同雖然無效，但原告確實(shí)占用了涉案商鋪并使用了一段時(shí)間。依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條第一款 “房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予以支持”的規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)向被告支付房屋占用期間的占用費(fèi)。

賠償責(zé)任應(yīng)考慮雙方過錯(cuò)確定

依照《中華人民共和國民法典》第一百五十七條“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”的規(guī)定，原、被告各方此前因涉案合同取得的財(cái)產(chǎn)收益，應(yīng)當(dāng)予以返還。本案中原、被告雙方均存在過錯(cuò)，應(yīng)適用過錯(cuò)相抵原則確定賠償責(zé)任。