《湛江市城市更新（“三舊”改造）管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）自2021年9月16日起施行?！掇k法》有何亮點(diǎn)和創(chuàng)新？有哪些新政策？《辦法》與現(xiàn)有的政策是怎樣銜接……本文將為您解讀。
《湛江市城市更新（“三舊”改造）管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）自2021年9月16日起施行。現(xiàn)將《辦法》有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、為什么要制定《辦法》？
2019年7月12日，我市出臺了《湛江市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》（湛府規(guī)〔2019〕9號），提出了鼓勵多地塊成片連片改造、鼓勵城中村改造、落實(shí)公共配套和產(chǎn)業(yè)優(yōu)先等政策措施。文件施行一年多以來，根據(jù)各地反饋，存在“三舊”改造項目審批時間較長、“工改工”成效不明顯、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造難推進(jìn)和缺少“三舊”改造全流程指導(dǎo)等問題。
根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省政府令第279號）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號），并結(jié)合我市今年7月12日到期的《湛江市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》（湛府規(guī)〔2019〕9號），我局按制訂規(guī)范性文件程序編制了《辦法》。
二、《辦法》的主要內(nèi)容有哪些？
《辦法》共12章54條，分為總則、計劃管理、單元規(guī)劃、改造方案、供地方式、土地出讓價款計收方式、舊城鎮(zhèn)舊村莊成片連片改造、工業(yè)用地改造、城市微改造和歷史文化保護(hù)、強(qiáng)化行政司法保障、強(qiáng)化項目實(shí)施監(jiān)管、附則。
第一章 總則。共6條，主要包括目的意義、總體目標(biāo)、基本原則、適用范圍、基本流程、改造面積等內(nèi)容。
第二章 計劃管理。共3條，主要包括申報主體確定、標(biāo)圖建庫、年度實(shí)施計劃等內(nèi)容。
第三章 單元規(guī)劃。共6條，主要包括規(guī)劃原則、開發(fā)建設(shè)要求、規(guī)劃編制、利益測算、規(guī)劃審批、配建管理等內(nèi)容。
第四章 改造方案。共4條，主要包括改造主體確定、改造方案編制、改造方案審批、用地審批等內(nèi)容。
第五章 供地方式。共2條，主要包括公開方式出讓、協(xié)議方式出讓等內(nèi)容。
第六章 土地出讓價款計收方式。共2條，主要包括公開方式計收、協(xié)議方式計收等內(nèi)容。
第七章 舊城鎮(zhèn)舊村莊成片連片改造。共6條，主要包括舊城鎮(zhèn)舊村莊整體改造、異地平衡、多主體實(shí)施改造、集體和國有建設(shè)用地混合改造、土地置換后連片改造、土地增值收益分配等內(nèi)容。
第八章 工業(yè)用地改造。共12條，主要包括“工改工”原則、“工改工”過渡期、出讓條件設(shè)定、分割轉(zhuǎn)讓、用地指標(biāo)保障、配套設(shè)施跨宗地設(shè)置、簡易審批、擴(kuò)容增效、區(qū)域評估、支持“工改M0”、支持“工改商”、嚴(yán)控“工改居”等內(nèi)容。
第九章 城市微改造和歷史文化保護(hù)。共3條，主要包括保護(hù)歷史文化、簡化微改造審批、鼓勵社會資本參與等內(nèi)容。
第十章 強(qiáng)化行政司法保障。共1條，包括行政裁決。
第十一章 強(qiáng)化項目實(shí)施監(jiān)管。共6條，主要包括備案制度、監(jiān)管協(xié)議、信息公開、倒逼機(jī)制、考核機(jī)制、實(shí)施監(jiān)管等內(nèi)容。
第十二章 附則。共3條，主要包括跨區(qū)報批、過渡期政策、實(shí)施時效等內(nèi)容。
附注：名詞解釋，
附件：開發(fā)強(qiáng)度及建設(shè)要求實(shí)施細(xì)則、改造流程管理實(shí)施細(xì)則。
三、《辦法》的新政策有哪些？
（一）鼓勵舊城鎮(zhèn)舊村莊成片連片更新改造
主要包括：（1）補(bǔ)償?shù)娜莘e率可異地項目實(shí)施（第二十五條）；（2）支持多主體實(shí)施改造，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、共同報建、聯(lián)合改造無需將多個土地使用權(quán)證歸宗到單一改造主體（第二十六條）；（3）支持集體和國有建設(shè)用地混合改造（第二十七條），支持土地置換后連片改造（第二十八條）；（4）合理分配土地增值收益，按土地公開成交價款不高于55%的比例補(bǔ)償原土地權(quán)利人或采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償（第二十九條）；（5）鼓勵成片連片改造，改造項目的地塊大于10公頃的，可在按規(guī)定核算的容積率基礎(chǔ)上增加10%（附件1：開發(fā)強(qiáng)度及建設(shè)要求實(shí)施細(xì)則）；（6）降低片區(qū)改造用地成本。舊城鎮(zhèn)改造項目面積150畝及以下的，按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格差價的15%計收；舊城鎮(zhèn)改造項目面積150畝以上部分按10%計收。舊村莊改造項目面積150畝及以下的，按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下集體建設(shè)土地使用權(quán)價格差價的15%計收；舊村莊改造項目面積150畝以上部分按10%計收（第二十三條）。
（二）鼓勵“工改工”、“工改M0”
“工改工”項目主要包括：（1）改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項目可享受按原用途的5年過渡期（第三十一條）；（2）利用“三舊”改造資源建設(shè)生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺，可設(shè)定為出讓條件，用地實(shí)行彈性年期出讓（第三十二條）；（3）支持工業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓，最高分割轉(zhuǎn)讓比例為工業(yè)用房總計容建筑面積的70%，單層建筑面積最少為300平方米（第三十三條）；（4）75畝以上“工改工”項目在整體規(guī)劃前提下，配套設(shè)施（行政辦公及生活服務(wù)）可跨宗地集中設(shè)置、整體核算，與工業(yè)用房同步設(shè)計、同步報批、同步建設(shè)、同步驗收（第三十五條）；（5）“工改工”項目改造后增加容積率但不延長土地使用年限的，不需補(bǔ)繳土地出讓價款（第三十條）；（6）對“工改工”項目實(shí)行容缺受理、簡易審批（第三十六條）；（7）在符合規(guī)劃用地性質(zhì)和建筑安全要求的前提下，按生產(chǎn)需要申請調(diào)整容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率的，結(jié)合規(guī)劃許可直接辦理，不需要進(jìn)行國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）調(diào)整（第三十七條）；（8）支持“工改工”項目成片連片改造，在符合區(qū)域評估報告使用條件下，不再要求單個改造項目進(jìn)行壓覆重要礦產(chǎn)資源、節(jié)能、環(huán)境影響、地質(zhì)災(zāi)害危險性、地震安全性等相關(guān)評估（第三十八條）。
“工改M0”項目按《湛江市“工改M0”管理試行方案》辦理。
（三）支持“工改商”、“工改公服”
“工改商”項目，土地出讓價款按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格差價的25%計收（第二十三條）。
“工改公服”項目，由項目方投資建設(shè)并無償移交給政府的，不收取土地出讓價款；不無償移交政府的，土地出讓價款按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格差價的20%計收（第二十三條）。
（四）嚴(yán)格控制“工改居”
主要包括：（1）工業(yè)用地保護(hù)線內(nèi)，嚴(yán)禁“工改居”（第三十條）；舊工廠用地合法取得土地使用權(quán)或?qū)嶋H使用未滿20年的，不允許進(jìn)行“工改居”（第四十一條）；（2）“工改居”項目市轄區(qū)應(yīng)將不低于該項目工業(yè)用地總面積20%、縣（市）不低于15%的土地?zé)o償移交政府用于城市公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項目建設(shè)（第四十一條）；（3）“工改居”項目，在赤坎區(qū)、霞山區(qū)、經(jīng)開區(qū)（東海島除外）范圍內(nèi)的，土地出讓價款按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格差價的65%計收；在麻章區(qū)、坡頭區(qū)、經(jīng)開區(qū)東海島范圍內(nèi)的，土地出讓價款按55%計收?？h（市）土地出讓價款按不低于評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格差價的50%計收（第二十三條）。
（五）強(qiáng)化歷史文化保護(hù)傳承
結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃），多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化傳承、根脈延續(xù)，注重人居環(huán)境改善、自然生態(tài)保護(hù)，精細(xì)化推進(jìn)城市更新（“三舊”改造）。加快推進(jìn)歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定專項工作，對城市更新（“三舊”改造）專項規(guī)劃、擬實(shí)施城市更新區(qū)域的單元規(guī)劃和改造方案的編制與審批，須開展歷史文化街區(qū)和歷史建筑等歷史文化資源調(diào)查評估工作。（第四十二條）。
（六）優(yōu)先保障公服設(shè)施
主要包括：（1）改造項目在編制單元規(guī)劃或下達(dá)用地規(guī)劃條件時，須按規(guī)劃住宅總計容建筑面積的5%配建保障性住房（第十五條）；（2）75畝以上“工改工”項目在整體規(guī)劃前提下，配套設(shè)施（行政辦公及生活服務(wù)）可跨宗地集中設(shè)置（第三十五條）；“工改商”項目將不低于該項目工業(yè)用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項目建設(shè)（第四十條）；（3）“工改居”項目市轄區(qū)應(yīng)將不低于該項目工業(yè)用地總面積20%、縣（市）不低于15%的土地?zé)o償移交政府用于城市公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項目建設(shè)（第四十一條）。
（七）強(qiáng)化行政司法保障
對由市場主體實(shí)施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的拆除重建類改造項目，原權(quán)利主體對搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見，符合以下分類情形（一是土地或地上建筑物為多個權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于四分之三的按份共有人已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議；二是建筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建筑物總面積不少于四分之三且占總?cè)藬?shù)不少于四分之三的權(quán)利主體已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議；三是拆除范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應(yīng)當(dāng)不少于拆除范圍用地面積的80%；四是屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議），原權(quán)利主體均可向項目所在地縣（市、區(qū)）及以上人民政府申請裁決搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷（第四十五條）。
四、《辦法》與現(xiàn)有的政策是怎樣銜接的？
本《辦法》沒有明確相關(guān)“三舊”改造政策要求的，按《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省政府令第279號）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）等相關(guān)政策執(zhí)行。
通過過渡期政策進(jìn)行銜接。在《辦法》出臺前，一是市人民政府同意開展編制項目單元規(guī)劃或改造方案的；二是市人民政府同意采用“三舊”改造方式解決歷史遺留問題的；三是區(qū)人民政府（管委會）常務(wù)會議審議通過項目單元規(guī)劃或改造方案的，均可按照《湛江市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》（湛府規(guī)〔2019〕9號）的規(guī)定在2021年12月31日前辦理完畢（第五十三條）。
五、需說明的問題
（一）《辦法》附件2：改造流程管理實(shí)施細(xì)則第6.1.2條提出的“權(quán)益轉(zhuǎn)移”方式是指什么？
“權(quán)益轉(zhuǎn)移”是指對于“三舊”改造項目范圍內(nèi)的土地或者地上建筑物、構(gòu)筑物涉及不同權(quán)利人的，可通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議等方式，將房地產(chǎn)的權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一改造主體，在完成上蓋物拆除后再注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證，由自然資源主管部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同，由該主體實(shí)施改造。通過“權(quán)益轉(zhuǎn)移”方式無需辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，可有效節(jié)省辦理手續(xù)所需的時間和成本。
（二）《辦法》附注：名詞解釋提出的“有關(guān)規(guī)定處理后的實(shí)際用地人”是指什么？
實(shí)踐中，一些“三舊”改造項目存在無合法用地手續(xù)或用地手續(xù)不完善，但實(shí)際已建設(shè)使用的歷史用地。為推動這部分用地實(shí)施改造，《辦法》允許其按照現(xiàn)行“三舊”改造政策規(guī)定落實(shí)處理（處罰）并完善有關(guān)用地手續(xù)后，以實(shí)際用地人作為改造主體。
