時(shí)隔九個(gè)月，LPR迎來(lái)下調(diào)。
6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
最新一期LPR（圖片來(lái)源：央行網(wǎng)站）
數(shù)據(jù)顯示，在本輪調(diào)整前，LPR已連續(xù)9個(gè)月持平，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。
重定價(jià)日為明年1月1日 ，大多數(shù)個(gè)人明年起可享受到LPR下調(diào)福利
“終于等到你”。6月20日上午，刷到央行公布LPR最新利率消息，廣州白領(lǐng)李小姐舒了一口氣。
就在上周，銀行讓她線(xiàn)上征信授權(quán)，以審批她的房貸申請(qǐng)時(shí)，李小姐回復(fù)“預(yù)計(jì)近期房貸利率也會(huì)下降，先觀察一下再提交”。如今不到一周，降息的靴子終于落地。
李小姐征詢(xún)獲悉，以她的房貸300萬(wàn)元，貸期30年而言，在這次降息以后，每個(gè)月能省下房貸175.63元，一年省下2107.56元，30年下來(lái)能省約6.3萬(wàn)元。
盡管近年來(lái)樓市利好政策不斷，但5年期以上LPR上一次下調(diào)還是在2022年8月，距今已過(guò)去9個(gè)月。
房貸利率采用LPR定價(jià)模式始于2019年10月，LPR主要綜合工商銀行，建設(shè)銀行等十幾家銀行利率報(bào)價(jià)，然后加權(quán)平均之后得到的一個(gè)市場(chǎng)利率水平，這個(gè)利率能夠真實(shí)地反映當(dāng)前利率市場(chǎng)的定價(jià)水平。
在房貸轉(zhuǎn)化成LPR利率模式之后，新的房貸全部采用LPR定價(jià)模式，對(duì)于存量房貸，從2020年下半年開(kāi)始，很多銀行也開(kāi)始批量進(jìn)行轉(zhuǎn)換，所以目前大多數(shù)人的房貸都是采用LPR定價(jià)模式。
采用LPR定價(jià)模式之后，大家的房貸利率會(huì)隨著市場(chǎng)貸款利率水平的波動(dòng)而波動(dòng)，如果LPR下降了，對(duì)應(yīng)的大家的房貸利息也會(huì)跟著下降。
“5年期LPR自從2019年來(lái)一共連本次只調(diào)整了7次，分別是2019年11月，2020年2月， 2020年4月，2022年1月、 5月、8月”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，之前有過(guò)3次降低5個(gè)基點(diǎn)，1次10個(gè)基點(diǎn)，2次15個(gè)基點(diǎn)，這一次LPR下調(diào)之前就已在市場(chǎng)預(yù)期之中。
南都·灣財(cái)社記者注意到，存量房貸利率的調(diào)整則要等到重定價(jià)日。一般而言，重定價(jià)日周期為1年，重定價(jià)日在1月1日，意味著大多數(shù)個(gè)人明年才能享受到此次5年期LPR下調(diào)的福利。
超40城首套房貸利率已降至4%以下
中指研究院最新監(jiān)測(cè)，2023年以來(lái)，全國(guó)已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。
而據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2023年5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，較4月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與4月持平。一二線(xiàn)城市利率較穩(wěn)定，三四線(xiàn)城市跌破“3”字頭。
在廣州，目前普遍首套利率為L(zhǎng)PR+0bp，即4.3%，二套LPR+60bp，即4.9%。農(nóng)業(yè)、郵政、招商、中信、東亞等銀行最快2-3個(gè)工作日即可放款。有正在辦理房貸的市民反饋稱(chēng)，目前銀行辦理貸款、放款都非?？?，“好不容易交清首付，還沒(méi)回過(guò)神，銀行就快速審批放款了，就要開(kāi)始月供了”。
在這次降息中，假設(shè)購(gòu)房申請(qǐng)100萬(wàn)元純商業(yè)貸款，此前利率是4.3%，采用等額本息，第1個(gè)月月供是 4948.71元（其中本金是1365.38，利息是3583.33）；而在今日降息后，利率降至4.2%，第1個(gè)月月供是 4890.17元（其中本金是1390.17，利息是3500.00），相當(dāng)于每月月供減少58.54元，一年下來(lái)可省702.48元，30年省下21074.4元。
“從這個(gè)月供降幅來(lái)說(shuō)，也不算太大，基本上還不夠一餐飯。但當(dāng)前的利率已經(jīng)是歷史上最低的利率了”。廣州大源按揭總經(jīng)理鄭大源表示，以往每次節(jié)省利率普遍每個(gè)月能省100多元，可以節(jié)省一餐飯，但這次降息變成節(jié)省兩盒快餐錢(qián)。
鄭大源指出，需要注意的是，由于利率下降，可能會(huì)出現(xiàn)有人選擇申請(qǐng)低利率的貸款，從而結(jié)清高利率的貸款。
業(yè)界觀點(diǎn)：有利于提升購(gòu)房消費(fèi)信心
這一次房貸利率下調(diào)，對(duì)樓市有何利好？
58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析指出，在本輪調(diào)整前，OMO、SLF和MLF利率均已連續(xù)十個(gè)月按兵不動(dòng)，本輪降息操作，是央行采取精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策體現(xiàn)，通過(guò)降息可起到加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)充分就業(yè)，維護(hù)幣值穩(wěn)定和金融穩(wěn)定的作用。
對(duì)于樓市的作用可以分兩層來(lái)看，第一層面是通過(guò)釋放出支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極信號(hào)，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，提振整體經(jīng)濟(jì)面信心，從而同步提升購(gòu)房消費(fèi)信心。第二層面則是會(huì)通過(guò)LPR調(diào)整，拉動(dòng)存量房貸和新增房貸利率下降，住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)減輕，加速購(gòu)房者入市節(jié)奏。在當(dāng)下環(huán)境下，第一層信號(hào)的意義更為明顯。
張波認(rèn)為，目前來(lái)看，弱二線(xiàn)、以及三四線(xiàn)城市，市場(chǎng)供大于求的特點(diǎn)明顯，當(dāng)下大多通過(guò)大力放松公積金貸款、強(qiáng)化購(gòu)房補(bǔ)貼、以及降低首付比拉動(dòng)需求側(cè)的操作為主，但政策在市場(chǎng)上的效力釋放并不明顯，或并不持續(xù)。核心一二線(xiàn)城市依然存在著諸多限制性樓市政策，包括限購(gòu)和限價(jià)，政策工具箱中依然有著諸多可操作品種，但目前放松的偏于謹(jǐn)慎，導(dǎo)致市場(chǎng)亦出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，6月15日央行已經(jīng)宣布將MLF利率下調(diào)10BP，因此本次LPR下調(diào)10BP在市場(chǎng)預(yù)期之中?？紤]到此前房貸利率已經(jīng)處于歷史低位水平，LPR小幅下調(diào)對(duì)于樓市的邊際效用較為有限。對(duì)于廣州這樣的一線(xiàn)城市而言，如果下一步能夠在限購(gòu)、限貸方面適當(dāng)放寬限制，出臺(tái)政策組合拳，將更有利于釋放潛在的購(gòu)買(mǎi)力，助力樓市成交復(fù)蘇回穩(wěn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，這次降息的目標(biāo)依然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，上一次單獨(dú)降息5年期是主要穩(wěn)房地產(chǎn)，那么這次大概率還是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。他認(rèn)為，本次降息對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，為降低增量和存量房貸利率打開(kāi)空間。配合限售放松、非限購(gòu)區(qū)域首付比例調(diào)整、公積金寬松等等穩(wěn)樓市組合拳，預(yù)計(jì)將對(duì)房地產(chǎn)形成一定程度的托底作用。
銀行存款利率或?qū)⒗^續(xù)小幅下調(diào)
除房貸利率外，后續(xù)存款利率是否變化也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。去年4月，央行指導(dǎo)利率自律機(jī)制建立存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，自律機(jī)制成員銀行參考以10年期國(guó)債收益率為代表的債券市場(chǎng)利率和以1年期LPR為代表的貸款市場(chǎng)利率，合理調(diào)整存款利率水平。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青預(yù)測(cè)，本次1年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)后，根據(jù)存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，接下來(lái)銀行存款利率或?qū)⒗^續(xù)小幅下調(diào)。這一方面將緩解銀行凈息差收窄壓力，增強(qiáng)其信貸投放能力，另一方面也將推動(dòng)居民存款更多轉(zhuǎn)向投資及消費(fèi)支出。
值得注意的是，本次兩個(gè)期限品種的LPR報(bào)價(jià)下調(diào)幅度相同，與此前市場(chǎng)預(yù)期略有差異。“6月5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)幅度略低于市場(chǎng)預(yù)期，后續(xù)有可能會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)其他穩(wěn)樓市措施，包括二手房貸利率靈活調(diào)整機(jī)制等?！蓖跚啾硎?。
記者了解到，針對(duì)LPR未來(lái)走勢(shì)，有業(yè)內(nèi)人士表示，將視下半年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)而定，在物價(jià)水平持續(xù)溫和的前景下，若需要進(jìn)一步加大逆周期調(diào)控力度，未來(lái)政策性降息還有空間，下半年1年期LPR報(bào)價(jià)和5年期以上LPR報(bào)價(jià)也存在跟進(jìn)下調(diào)的可能。
