開發(fā)商與購房者約定交房面積差達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時，購房者可主張解除合同。但該解除權(quán)期間從何時起算，何時可以認(rèn)定為購房者知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由？何時購房者的解除權(quán)消滅？日前，湛江市中級人民法院公布一起案例普法。

【案件經(jīng)過】

2018年，陳某與開發(fā)商簽訂購房合同，約定交付的商品房套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，陳某有權(quán)解除合同。陳某于2019年10月31日收房。開發(fā)商于2022年8月19日向陳某發(fā)出《房屋面積差異補(bǔ)款通知書》及《面積補(bǔ)差協(xié)議書》，告知陳某房屋實(shí)測套內(nèi)面積大于合同約定面積，且面積差超過3%，陳某應(yīng)補(bǔ)繳房屋面積差異款12972元。兩個月后，陳某通知開發(fā)商解除購房合同。陳某訴至法院請求開發(fā)商返還購房款、利息及辦證費(fèi)。

廣東省湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院一審判決確認(rèn)陳某、開發(fā)商簽訂的購房合同已經(jīng)解除，開發(fā)商向陳某返還購房款及支付相應(yīng)利息、賠償辦證費(fèi)損失。

開發(fā)商不服提出上訴。

【裁判理由】

湛江中院經(jīng)審理認(rèn)為：本案中，開發(fā)商交房面積差超過3%,符合購房合同約定的解除條件。但購房合同中并未對陳某享有的解除權(quán)的行使期間進(jìn)行約定，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十四條“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”的規(guī)定，開發(fā)商未能提供證據(jù)證實(shí)其向陳某交付涉案房屋時已出示房屋面積測繪報告，故不應(yīng)認(rèn)定交房時陳某已知道交房面積存在差異的解除事由，應(yīng)自陳某收到《房屋面積差異補(bǔ)款通知書》《面積補(bǔ)差協(xié)議書》后方可認(rèn)定其知道解除事由，故陳某時隔兩個月通知開發(fā)商解除購房合同，未超過上述法律規(guī)定的解除權(quán)行使期間。一審法院支持陳某的訴請并無不當(dāng)。

最終，湛江中院判決：駁回上訴，維持原判。

【維權(quán)指引】

購房者收房時，可要求開發(fā)商出示建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件和房屋測繪報告，查看交房面積是否存在差異等，若存在不符合合同約定的交房條件的，購房者可拒絕收樓。當(dāng)出現(xiàn)符合購房合同約定的解除權(quán)行使事由的，若購房者有意解除合同，則應(yīng)在知道解除事由之日起盡早（一年內(nèi)）行使解除權(quán)。

【法條鏈接】

《中華人民共和國民法典》第五百六十二條  當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十四條  法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

第五百六十五條第一款  當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。